Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
In general redactam si publicam materiale tehnice care se constituie in raspunsuri la situatiile si problemele pe care le intampina clientii nostri. De data aceasta articolul se refera la experienta proprie a noastra, managementul One Design, aflat oarecum in pozitia de beneficiar.
In toamna anului 2021 au demarat lucrarile la noul sediu al One Design, lucrari de constructie pentru care am obtinut autorizatie de construire. Intr-un alt articol vom detalia diverse situatii pe care le-am intalnit pe parcursul executiei lucrarilor. Fiind in dubla calitate de proiectant si beneficiar am putut experimenta trairile oricarui beneficiar in Romania actuala.
Daca in etapa de pregatire a documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire (DTAC), obtinerea avizelor si acordurilor solicitate prin certificatul de urbanism (CU) si intocmirea proiectului tehnic de executie (PTE) beneficiarul este sprijinit, consiliat si indrumat de catre echipa de proiectare compusa din arhitecti si ingineri, activitatea acestora extinzandu-se si pe perioada executiei lucrarilor prin serviciile de asistenta tehnica, in etapa de receptie a lucrarilor si obtinerea certificatului de atestare a edificarii beneficiarul este aproape singur.
Despre receptia lucrarilor si certificatul de atestare a edificarii am scris in trecut si gasiti materialele pe site. Continutul cartii tehnice a constructiei l-am detaliat in acest articol, iar despre rolul fiecarei parti implicate in procesul de executie si receptie, de la sef de proiect, echipa de proiectare pana la diriginte de santier si RTE puteti revedea accesand acest articol.
Avand in vedere cele mentionate anterior va putem spune din proprie experienta ca procesul de receptie a lucrarilor este anevoios, iar pentru o persoana din afara domeniului poate reprezenta un test de capacitate. Rolul echipei de proiectare este de a furniza punctele de vedere privind respectarea proiectului, in timp ce rolul dirigintelui este de a centraliza toate documentele tehnice emise in Cartea Constructiei. Dar mai departe, relatia cu primaria emitenta a autorizatiei de construire este sarcina beneficiarului. Intocmirea dosarului pentru convocarea receptiei reprezinta in sine o provocare, urmata de inregistrarea acestuia la sediul primariei. Primul document necesar emis de catre primarie este nota de constatare privind valoarea reala a lucrarilor, in baza careia se vor recalcula taxele datorate ISC (Inspectoratul de Stat in Constructii), institutia emitand o adeverinta. Ulterior achitarii diferentelor de taxe, cu toate documentele emise de Politia Locala, ISC, copii ale chitantelor sau ordinelor de plata, se poate proceda la convocarea receptiei.
La receptia propriu-zisa a lucrarilor trebuie sa fie prezent proiectantul, avand statut de invitat, dirigintele de santier care asigura secretariatul comisiei, reprezentantul primariei, uneori reprezentantul ISC, doi ingineri din domeniul constructiei si beneficiarul. Se intocmeste procesul verbal si presupunand ca nu exista obiectii si totul este conform se poate admite receptia lucrarilor. Dar stati, asta nu este tot si sa nu credeti ca s-a terminat aici.
Dupa inregistrarea procesului verbal la terminarea lucrarilor (PVRTL) la registratura primariei care a emis autorizatia de construire trebuie declarata la directia de impozite si taxe locale (DITL) valoarea reala a lucrarilor executat asa cum au fost prezentate in nota de constatare care a fundamentat receptia lucrarilor. In baza acestei declaratii, DITL stabileste noua cota de impozitare in functie de diversi parametri tehnici si fiscali.
Ulterior declararii la DITL a lucrarilor executate si actualizarea ROL-ului fiscal se poate demara procesul de obtinere a certificatului de atestare a edificarii (CAE), document obligatoriu in scopul inscrierii imobilului in cartea funciara. Primul pas in scopul obtinerii CAE este intocmirea unei noi note de constatare de catre Politia Locala prin care se confirma ca intre momentul receptiei lucrarilor si momentul eliberarii CAE nu s-au efectuat lucrari de constructie suplimentare sau care ar fi modificat proiectul autorizat si receptionat. Dupa emiterea notei de constatare impreuna cu copii ale documentelor emise anterior (certificat de urbanism, autorizatie de construire, proces verbal la terminarea lucrarilor) se depun la primarie in scopul emiterii certificatului de atestare a edificarii.
Ulterior emiterii CAE se poate proceda la etapa de masurare cadastrala, intocmirea releveelor si inscrierea imobilului in cartea funciara. Acest proces reprezinta o alta etapa despre care vom scrie intr-un articol viitor.
Este de retinut faptul ca suita de procese enuntate dureaza in 4 si 6 luni, mai ales datorita timpilor de asteptare pentru eliberarea documentelor, in succesiunea mentionata si necesita rabdare si timp alocat pentru realizarea demersurilor. Cu ocazia lucrarilor aferente sediului nostru am constatat ca daca in etapele premergatoare emiterii autorizatiei de construire, respectiv certificat de urbanism, obtinere avize si acorduri, intocmirea proiectului tehnic, intocmirea dosarului pentru autorizatie, beneficiarul are parte de sprijin din partea arhitectului, in etapele post executie este singur fiind fortat sa inteleaga scopul fiecarui document, rolul acestuia, emitentul, modul de intocmire a dosarelor si toate procedurile aferente. Putem afirma ca acesta etapa finala in viata proiectului este una dificila si datorita complexitatii, multi investitori persoane fizice renunta la a realiza receptia lucrarilor, renunta la obtinerea certificatului de atestare a edificarii si implicit la inscrierea imobilului in cartea funciara. Ar fi de retinut si faptul ca declararea la taxe locale, care se intampla in prima etapa a receptiei, este suficienta in acceptiunea multora pentru a avea „casa pusa pe rol” dar insuficienta pentru a avea si acte de proprietate conforme si intabularea realizata la oficiul de cadastru.
arh. urb. Alexandru Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design