Retrageri fata de limitele unui teren

Aproape orice viitor proprietar de teren se intreaba care sunt retragerile fata de limitele terenului si cu ce suprafata de teren ramane pentru constructia efectiva a imobilului. Am decis sa abordam acest subiect pentru a clarifica mai multe intrebari.

Retragerile fata de limitele de proprietate sunt convenite prin Codul Civil in articolele 612 si 613 despre care am vorbit si in acest articol, fiind de 0,60m pentru fatadele fara ferestre si 2,00m pentru fatadele pe care exista suprafete vitrate. Aceasta prevedere se aplica doar in situatia in care terenul nu a fost reglementat printr-o documentatie de urbanism de tip PUZ (Plan Urbanistic Zonal) sau PUG (Plan Urbanistic General) prin care au fost prevazute alte retrageri.

Prin PUG si PUZ, daca este cazul, in functie de anumiti parametri precum suprafetele de teren, intentiile de dezvoltare a zonei, modul de ocupare al parcelelor, capacitatea de preluare a traficului de catre caile de circulatii, etc urbanistul, proiectant al documentatiei de urbanism in cauza, stipuleaza in Regulamentul Local de Urbanism (RLU) retragerile minime impuse. Aceste retrageri pot constitui subiectul unor dezbateri publice in etapele de consultare si informare a populatiei cu privire la documentatia de urbanism ce se elaboreaza. In urma aprobarii documentatie PUZ sau PUG de catre Consiliul Local se emite hotararea de consiliu local (HCL) care devine actul normativ in baza caruia documentatia capata caracter de obligativitate pentru preluarea conditiilor de construibilitatea in vederea acceptarii documentatiilor tehnice pentru obtinerea autorizatiei de construire de catre serviciul de urbanism din cadrul primariei.

Ai nevoie de un proiect sau documentatie tehnica?

Orice parcela de teren are prevazute trei retrageri: alinierea fata de strada, retragerile fata de limitele laterale si retragerea fata de limita posterioara, cunoscuta in general ca „fund de lot”. Alinierea la strada este in general dictata de latime strazii, amplasamentul retelelor edilitare si optiunile viitoare preconizate privind supralargirea carosabilului sau a trotuarelor. Retragerile fata de limitele laterale conditioneaza distanta dintre imobile, asigurand intimitate si diminuarea aparitiei servitutilor de vedere. In plus, conditioneaza si accesul catre partea posteriora a lotului sau gararea autovehiculelor. Retragerea fata de limita posterioara reglementeaza o zona de intimitate aferenta fiecarui imobil in raport cu lotul invecinat. Alinierea la strada si retragerea fata de fundul de lot, impreuna, contribui la organizarea similara a unei zone din punct de vedere al amplasarii constructiilor pe cat posibil in aceeasi linie.

O alta retragere mentionata in orice regulament de urbanism se refera la distanta dintre doua imobile amplasate pe aceeasi parcela, putand exista terenuri mai mari pe care se doreste constructia a doua cladiri sau se pot realiza operatiuni cadastrale de alipire a mai multor parcele, rezultand o singura parcela mai mare, pe care sa fie amplasate mai multe constructii. Distanta dintre doua cladiri amplasate pe acelasi teren se reglementeaza astfel incat sa nu se umbreasca reciproc si sa existe o limita de discretie.

Retragerile fata de limite difera in functie de functiunea zonei (locuire individuala, semi-colectiva, colectiva, comerciala, servicii, industrie, etc) si se stipuleaza in RLU. In cazul locuirii individuale si semicolective cele mai frecvente retrageri sunt de 3,00m fata de limitele laterale, 3,00 - 5,00m fata de drumul de acces si 5,00 m fata de limita posterioara, dar nu mai putin de jumatatea inaltimii constructiei masurata la cornisa. Subliniam faptul ca inaltimea se calculeaza la streasina, deoarece in general regulamentul nu limiteaza inclinatia acoperisului, astfel ca inaltimea totala a constructiilor poate varia. Mai subliniam si faptul ca inaltimea la streasina se calculeaza de la cota trotuarului, nu de la cota 0,00 a casei, astfel ca fata de inaltimea nivelelor se adauga si inaltimea soclului si a eventualului atic de zidarie aferent podului sau mansardei.

Pentru exemplificare o cladire parter are cel mult 4m inaltime la streasina, ca atare se aplica retragerea minima de 3m. Daca cladirea este P+1 atunci inaltimea la cornisa poate ajunge la 6,30 – 6,50m caz in care se va aplica retragerea de jumatate din inaltime, adcai 3,15 – 3,25m. In mod evident, cresterea regimului de inaltime conduce la o retragere si mai mare fata de limitele laterale si cea posterioara.

Retragerea fata de strada poate varia fiind cuprinsa intre 3-5m asa cum am mentionat anterior din rationamentele enuntate. In general gandirea acestei retrageri se bazeaza pe realizarea unei alinieri uniforme a cladirilor si crearea unui spatiu de manevra pentru gararea si intoarcerea autovehiculelor deoarece codul rutiere prevede ca iesirea in drumul public trebuie sa se realizeze cu fata autovehiculului pentru prevenirea accidentelor. In acelasi timp retragerea imobilului de la limita frontala a lotului conduce si la o punere in evidenta a obiectului de arhitectura conferindu-i o perspectiva frumoasa care contribuie la imaginea urbana.

In privinta distantei dintre doua imobile amplasate pe aceeasi parcela, in conditiile in care fiecare dintre acestea este independent, uzual, se prevede o retragere egala cu jumatate din inaltimea la cornisa a constructiei celei mai inalte.

In anumite regulamente locale de urbanism se solicita ca retragerea fata de una dintre limitele laterale sa fie de cel putin 3,50 – 4,00m pentru a permite accesul autospecialelor de stingere a incendiilor in spatele imobilului construit.

In incheiere trebuie sa subliniam un aspect important legat de corelarea parametrilor urbanistici, astfel ca desi retragerile fata de limite definesc un areal construibil mai mare, coeficientii urbanistici POT si CUT stabilesc dimensiunile constructiei. Asa cum puteti observa toate aspectele urbanistice sunt foarte importante in decizia de a achizitiona un teren, astfel ca recomandam consultarea unui arhitect sau urbanist, la One Design gasind ambele categorii de specialisti atestati, care sa va consilieze in privinta achizitiei si care sa va asiste inclusiv in consultarea PUG si RLU sau chiar obtinerea unui certificat de urbanism pentru corecta informare a dumneavoastra.

arh. urb. Paul SAMSONESCU

Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design

Toate articolele