Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
Demaram o noua serie de articole tematice sub denumirea „Tot ce trebuie sa stii despre” iar in cadrul fiecarui articol vom prezenta cate un subiect de actualitate, incercand in continut sa sintetizam cat mai bine informatia cu scopul de a clarifica cat mai multe intrebari pe care le aveti.
Constructia unei case este cu siguranta o aventura pentru majoritatea beneficiarilor datorita complexitatii domeniului proiectarii si constructiei, etapelor ce trebuie parcurse si informatiilor pe care trebuie sa le detii daca iti doresti sa controlezi proiectul.
Solutia cea mai simpla ar fi one-stop-shop, adica o firma care proiecteaza si executa casa mult visata, doar ca astfel de solutii nu exista in realitate datorita factorilor economici de rentabilitate. Totusi in idea de one-stop-shop puteti gasi o societate de proiectare ca va poate asista pe toata durata realizarii proiectului incepand cu fazele preliminare ce presupun realizarea studiilor de teren (geologic, topografic, etc) continuand cu intocmirea conceptului, etapa de avizare si cea de autorizare a proiectului, intocmirea proiectului tehnic de executie si incheiand cu asistenta tehnica pe perioada santierului. Deasemeni, puteti gasi societatea de constructii care sa va ofere solutia de executie one-stop-shop si prin care scapati de nenumarate batai de cap. Daca in privinta proiectarii puteti gasi o firma care sa va ofere absolut totul, in cazul constructorilor lucrurile sunt putin mai dificile, dar nu imposibile.
Pentru ca un proiect de casa sa fie autorizabil aveti nevoie de arhitect si ingineri care cunosc foarte bine etapele de proiectare, cadrul legislativ si ce trebuie sa aiba in vedere atunci cand intocmesc un proiect pentru care este nevoie de o autorizatie de construire. In contextul in care cadrul legislativ este extrem de stufos, cu suficient de multe neconcordante si suficient de multe schimbari de la un an la altul, experienta unor profesionisti practicanti curenti ai profesiei este decisiva in evolutia proiectului de la certificat de urbanism trecand prin autorizatia de construire pana la receptia lucrarilor.
Atunci cand vorbim despre acte ne gandim de la documentatii cadastrale si topografice intocmite corect, avizate corespunzator, continuand cu solutii urbanistice si arhitecturale care respecta prevederile legale si cele particulare ale regulamentelor locale de urbanism, fara alterari si interpretari personale partinitoare si incheiand cu propuneri tehnice corecte si care vor fi acceptate de catre verificatorii de proiecte si expertii tehnici atestati de catre Ministerul Dezvoltarii.
Tot atunci cand vorbim despre acte bine facute ne referim si la documentatiile pentru obtinerea avizelor si acordurilor sau documentatii tehnice ce contin toate documentele necesare, nu doar cele tehnice, care sunt ordonate intr-o succesiune fireasca si care prezinta intregul ansamblul pentru ca referentul din cadrul autoritatii publice locale (primaria) sa inteleaga contextul in care se face proiectul, continutul acestuia si intentia reala a beneficiarului.
Daca doriti sa scapati de bataia de cap legata de documentatiile tehnice (DTAC, DTAD, DTOE, PT, DE) atunci cautati doar acele firme de proiectare care va pot oferi intregul suport prin personalul propriu si care pot gestiona intregul proces de avizare-autorizare. In plus asigurati-va ca aceste firme au angajate persoane ce detin atestarile si calificarea necesara intocmirii si semnarii documentatiilor tehnice.
A putea apela la un profesionist cu care sa te poti consulta si care sa te indrume in directia corecta reprezinta cea mai mare usurare pentru orice beneficiar al unei case. Sunt nenumarate situatiile in care veti avea nevoie de parerea profesionala a arhitectului sau inginerilor asupra unor situatii aparute in diverse etape, nu doar in perioada de executie a lucrarilor. Consilierea se traduce prin servicii de consultanta preliminare elaborarii proiectului, atat in etapa de achizitie a terenului sau imobilului, cat si in fazele de analiza si de realizare a conceptului pentru casa mult dorita. Deasemeni, consilierea se traduce si prin serviciile de asistenta tehnica pe perioada executiei lucrarilor, cand echipa de proiectare poate solutiona prin documente tehnice diverse neclaritati, neconformitati sau poate chiar imbunatati proiectul tehnic elaborat.
Dirigintele de santier si responsabilul tehnic cu executia (RTE) sunt persoane fizice atestate de catre Inspectoratul de Stat in Constructii pentru diverse domenii de activitate (constructii generale repartizate pe categorii de importanta, instalatii, retele edilitare, etc) care asigura serviciile de supraveghere a modului de executie a lucrarilor si calitatea acestora si conformitatea materialelor de constructie concretizate in procese verbale de receptie cantitativ-calitativa in diverse faze de executie, documente ce compun cartea tehnica a constructiei, despre care puteti citi intr-un alt articol dedicat acestui subiect.
Dirigintele de santier este reprezentantul beneficiarului sau investitorului, contractat direct de catre acesta, fiind persoana care se ocupa de intreaga supraveghere a punerii in opera a lucrarilor, sesizand neconformitatile si solicitand corectarea acestora, solicitand proiectantilor de specialitate detalii si clarificari atunci cand situatia o impune, convocand comisiile de receptie si pastrand legatura cu reprezentantii autoritatii publice locale si inspectiei de stat in constructii. Responsabilul tehnic cu executia este angajat de catre constructor si realizeaza monitorizarea executiei pentru a fi conforma cu proiectul. Rolurile, atributiile si obligatiile fiecaruia dintre cei doi specialisti le puteti gasi intr-un articol separat in care le-am prezentat.
Despre receptia lucrarilor de constructie puteti afla in articolul dedicat acestei etape, din care puteti intelege importanta receptiilor partiale, la terminarea lucrarilor si cea finala, implicarea echipei de proiectare si necesitatea existentei tuturor documentelor care sa ateste modul de executare al lucrarilor.
Fiecare capitol de pana acum este extrem de important inainte, pe parcursul si ulterior executarii lucrarilor de constructie, dar piesa principala a puzzel-ului este reprezentata de constructia propriu-zisa.
In baza listelor de cantitati de materiale proiectantul poate intocmi prin intermediul unui tehnician devizist impartirea pe cantitati si tipuri de lucrari, cu consumurile specifice de resurse (materiale, lucratori, transport) in baza carora sa puteti solicita oferte din partea constructorilor. Nu toti constructorii stiu sa citeasca un deviz, dar cei care au derulat contracte de executie cu societati comerciale importante, cu institutii publice sau in situatia in care finantarea a fost asigurata din fonduri nerambursabile sunt extrem de familiarizati cu aceste documente de ofertare. In cazul echipelor de meseriasi, devizele reprezinta un impediment major, dar ar trebui avut in vedere faptul ca in baza unui deviz estimativ de lucrari se pot stabili preturile unitare, iar in cazul modificarilor de proiect sau suplimentarii cantitatii de lucrari sa existe o baza de raportare pentru indexarea valorilor stabilite la inceputul contractului.
Personalul alocat de catre constructor trebuie sa includa un RTE, un sef de santier, un responsabil cu controlul calitatii si echipele de lucratori repartizati pe categorii de lucrari: infrastructura, suprastructura, anvelopa, compartimentari, finisaje exterioare, finisaje interioare, instalatii electrice, sanitare, termice, etc. In prezent sunt putini societati care pot sa asigure intreaga infrastructura de personal, astfel ca va fi necesara subcontractarea unor parti din executie catre alte societati specializate sau nisate. Acest aspect il veti sesiza cu precadere in partea de instalatii si finisaje interioare deosebite ce necesita specializare si cursuri de pregatire sau care au tehnologii dedicate de aplicare si montaj.
Atunci cand discutam despre decontare trebuie avut in vedere ca plata se realizeaza pe etape de lucrari executate, dupa semnarea proceselor verbale de receptie cantitativ-calitative fara obiectii din partea proiectantilor, dirigintelui sau RTE-ului. Desigur ca se poate acorda un avans, dar restul decontarilor recomandam a fi efectuate la finalizarea etapelor stabilite prin contract. Daca au fost intocmite devizele de lucrari continand preturi unitare se poate stipula in contractul de executie ca decontarea se va realiza in baza suprafetelor si cantitatilor real executate, astfel ca ambele parti vor avea posibilitatea de masurare si plata, respectiv incasarea, sumelor corespunzatoare cantitatilor puse in opera.
Exista doua optiuni de abordare a unui proiect: prima presupune asigurarea manoperei si materialelor de constructie de catre constructor, iar cea de-a doua presupune livrarea manoperei de catre executant si a materialelor de catre beneficiar. Fiecare dintre acestea are avantaje si dezavantaje pe care le vom analiza intr-un articol viitor. Este important sa puneti in balanta toate aspectele celor doua optiuni existente pentru a decide, in functie de disponibilitatea de timp, cunostiintele in domeniul constructiilor, gradul de implicare, etc, care dintre acestea se preteaza cel mai bine dumneavoastra. In acest sens nu putem face o recomandare concreta, elementele variabile fiind suficient de multe si generatoare de implicatii ulterioare.
In speranta ca v-am oferit o sinteza a tuturor informatiilor pe care le-ati cautat va recomandam sa cautati in arhiva de articol a One Design si alte subiecte asupra carora in planeaza nelamuriri, pentru foarte multe dintre intrebarile dumneavoastra existand sanse sa fi redactat un articol tematic in care am abordat detaliat subiectul respectiv. Iar in situatia in care doriti sa va asistam de la inceputul proiectului pana la receptia lucrarilor puteti utiliza formularul de contact pentru a intra in legatura cu unul dintre reprezentantii nostri.
arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design