Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
Codul civil reprezinta actul normativ prin care se stabilesc si se reglementeaza raporturile dintre persoanele fizice si juridice private, inclusiv raporturile cu dintre acestea si stat atunci cand statul este implicat in calitate de persoana privata. In Romania Codul civil in vigoare in prezent a fost adoptat prin legea 287/2009.
Servitutea este o stare de dependenta, o conditionare pe care o are un bun imobiliar, casa sau teren, repreztand o obligatie a proprietarului. Dreptul de servitute se refera tot la imobile si inseamna impunerea unor conditionari si/sau restrictii pentru un bun imobil astfel ca un alt bun imobil vecin sa poate fi utilizat in anumite conditii minimale. Pentru a explica mai clar sa ne gandim la un teren pe care tatal il imparte in doua pentru cei doi copii; jumatate din teren este la strada, cealalta jumatate este in spate; pentru ca terenul din spate sa fie construibil are nevoie de acces auto, ca atare se introduce in actul de dezmembrare si ulterior in cartea funciara sarcina pentru terenul de la strada, ca pe o laterala sa se poata realiza accesul pentru terenul din spate. Terenul din spate beneficiaza de un drept de servitute pentru acces, iar cel din fata este grevat de servitutea de trecere. Pentru a rezolva cat mai bine lotizarea unui teren, indiferent de amplasamentul acestuia, intravilan urban sau rural, recomandam cu caldura consultarea unuia dintre arhitect-urbanistii ai One Design, care detin cunostiinte juridice temeice pentru a va creiona noile parcele astfel incat sa nu fie instituite servituti care sa greveze loturile si sa conduca chiar la o scadere a pretului de tranzactionare.
Articolul 611 din Codul civil spune ca streasina casei trebuie facuta astfel incat picatura de apa sa nu cada pe proprietatea vecina. Cu alte cuvinte orice iesire a acoperisului nu trebuie sa depaseasca limita de proprietate, fie catre un vecin persoana de drept privat, fie catre domeniul public, spre strada.
In sensul larg, acceptat caderea picaturii se refera la orice constructie sau acoperire, indiferent de cota la care este amplasata in raport cu solul si de pe care apa trebuie sa se scurga in interiorul proprietatii. Scurgerea apelor pluviale, chiar si captate printr-un sistem de jgheaburi si burlane, catre domeniul public este strict interzisa.
Distantele minime intre constructii sau limite de proprietateArticolele 612 si 613 din Codul civil vorbesc despre distantele minime pentru constructii si plantatii de vegetatie mentionand foarte clar ca in lipsa unor reguli stabilite prin regulamentul de urbanism distanta dintre orice constructie sau plantatie si limita de proprietate este de minim 60cm, iar orice derogare de la aceasta prevedere este acceptata doar printr-un acord notarial al vecinului. Aceasta prevedere se refera la vegetatia cu inaltime de pana la 2m, pentru arbori a caror inaltime poate ajunge depasi 2m legea stipuleaza ca distanta minima pentru plantarea acestuia 2m fata de limita de proprietate pentru a evita intinderea radacinilor si coroanei in si peste proprietatea vecina. In cazul in care coroana arborelui ese atat de mare incat a depasit limita de proprietate, vecinul afectat poate taia crengile care il afecteaza.
Asadar, pentru orice fel de constructie, supraterana sau subterana care se aproapie la mai putin de 60cm de limita de proprietate ese necesar acordul notarial al vecinului direct afectat. Subliniam faptul ca fundatia este constructie subterana, iar atat timp cat articolul de lege se refera la radacinile copacilor, cu siguranta o fundatie este inclusa in aceasta prevedere.
Articolele 614, 615 si 616 din Codul civil se refera la conditiile pentru amplasarea ferestrelor catre o proprietate vecina, mentionand clar ca pentru a crea o fereastra este necesara o distanta de cel putin 2m fata de limita de proprietate, indiferent daca este ingradit sau nu, iar in cazul in care constructia nu este paralela cu limita de proprietatea, distanta masurata intre aceasta si limita de proprietate, in punctul cel mai apropiat de hotar trebuie sa fie de minim 1m. Aceste prevederi se aplica si balcoanelor. Deasemeni articole stipuleaza ca nu se pot realiza ferestre in peretele comun decat cu acordul notarial al vecinului, dar si asa, in peretele comun, se pot realiza doar ferestre de lumina, realizate astfel incat sa permita trecerea luminii solare, dar sa impiedice vederea spre proprietatea vecina.
Referitor la eterna intrebare daca caramica de sticla tip „nevada” poate fi utilizata ca element de constructie care permite patrunderea luminii, raspunsul este ca fi utilizata, dar recomand ar fi cu acordul notarial al vecinului si luand in considerare ca daca constructia vecina va fi supraetajata, respectivul imobil poate acoperi ferestrele de lumina, in acest caz, caramida de sticla si implicit acest aspect conduce la reducerea iluminarii spatiilor interioare.
Articolele 617, 618, 619 si 620 din Codul civil reglementeaza dreptul de trecere pentru exploatarea unui teren acces direct la drumul public prin trecere cat mai putin invaziva prin terenul aflt in fata sa si care are acces la drumul public. Reglementarile din aceste articole se refera si la obligatiile pe care le au proprietarii de terenuri atunci cand parceleaza si doresc sa vand anumite loturi pentru a evita instituirea servitutilor. Totusi este important de stiut ca un teren fara acces la drum beneficiaza de servitutea de trecere pana la momentul la care se creaza un drum public, cand servitutea de trecere isi inceteaza efectul.
Modul de reglementare al terenurilor este stabilit prin regulamentele locale de urbanism, iar in lipsa acestora se utilizeaza codul civil, care in anumite situatii poate fi deficitar pentru situatiile particulare, pe cale de consecinta recomandam analiza propunerii dvs de catre un urbanist care va poate consilia in luarea celor mai bune decizii care sa se adapteze normelor in vigoare.
Articolele 621 si 622 reglementeaza dreptul de trecere pentru utilitati si efectuarea de lucrari astfel ca orice proprietar este obligat sa accepte traversarea proprietatii sale de catre retele dar sa si primeasca o despagubire in consecinta.
Desi anumite aspecte din cele prezentate se refera la domeniul juridic, suficient de multe spete tehnico-juridice le putem analiza impreuna deoarece la One Design gasiti arhitecti, urbanisti si ingineri care va pot consilia in diverse directii prin serviciile de consultanta pentru a decide cu usurinta care sunt etapele pe care urmeaza sa le parcurgeti pentru realizarea proiectului propus.
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design