Punerea in valoare a cladirilor vechi

In mediul online si cu precadere pe canalele de social media se prezinta cladiri vechi aflate in diverse stadii de degradare si diverse persoane deplang starea acestora acuzand autoritatile publice sau proprietarii de dezinteres pentru valorificarea acestora si invocand achizitia imobilelor pentru specula imobiliara.

Problema unei cladiri vechi incepe cu situatia juridica, cu actele de proprietate. Doar cei care au fost interesati de achizitia unui imobil vechi s-au izbit de aceste realitati si cunosc cate batai de cap si probleme apar pana la achizitie. In cazul in care o cladire a scapat procesului de nationalizare derulat in perioada socialistica, apare problema mostenitorilor si succesiuni coerente a actelor. In majoritatea cazurilor exista documente care atesta dreptul de proprietate pana la un punct, iar ulterior nu s-au intocmit actele necesare, astfel ca respectivul imobil, avand o situatia neclara din punct de vedere al proprietarilor nu poate fi vandut. Refacerea si completarea actelor de proprietate presupune o munca titanica si implicarea proprietarilor de drept in rezolvarea ei. Cum in cele mai multe situatii proprietarii au o varsta venerabila, probabilitatea de a-i duce la diverse institutii pentru clarificarea documentelor este destul de mica. In egala masura acestia sunt neincrezatori in mai tinerii membri ai familiei care i-ar putea reprezenta si nu accepta idea de a intocmi procuri de reprezentare in scopul rezolvarii diverselor situatii care treneaza de zeci de ani. Practic in aceste conditii vorbim despre un cerc vicios in care ajunge in acelasi punct in care problema este la proprietar.

O alta situatie a cladirilor vechi este determinata de numarul mare de mostenitori care nu se inteleg, nu sunt pe aceeasi lungime de unda si care nu pot ajunge la un consens privind actualizarea actelor de proprietate in pregatirea vanzarii imobilului. Sunt multi cei care isi imagineaza ca un imobil vechi aflat intr-o zona buna este o mina de aur si valoreaza cel putin dublu fata de valoarea inaintata de un pontential cumparator. Aceste persoane omit in schimb sa ia in calcul degradarea imobilului, valoarea lucrarilor pentru punerea in siguranta, consolidare, reamenajare, refacerea instalatiilor, etc., lucrari ale caror costuri egaleaza sau chiar depasesc valoarea de vanzare a proprietatii.

Deasemeni, in cazul imobilelor vechi in care isi au sediul diverse institutii publice apare problema asigurarii finantarii, in majoritatea situatiilor institutia care utilizeaza cladirea avand doar drept de habitatie sau administrare si nefiind proprietar al acesteia. Asa cum multe persoane stiu, includerea in bugetul de investitii a lucrarilor de reconditionare o poate face doar proprietarul cladirii, care in cazul institutiilor publice detin mai multe cladiri, toate aflate in aproximativ aceeasi stare, astfel ca prioritizarea investitiilor, daca exista bugete alocate, este o disputa interna de lunga durata avand aceeasi finalitate – nu se intampla nimic.

Pana acum am discutat despre imobile a caror situatie juridica este relativ clara, chiar daca nu exista toate documentele sau nu sunt actualizate. In schimb exista o alta categorie de cladiri a caror regim juridic este o nebuloasa totala, care inca se afla in proces de retrocedare, fie nu pot fi retrocedate datorita proceselor aflate pe rolul instantelor asteptandu-se finalizarea acestora si deciziile judecatoresti definitive, fie au fost retrocedate dar mostenitorii nu locuiesc in tara si sunt dezinteresati de imobil. Toate aceste categorii de cladiri sunt lasate in paragina si nu se poate interveni asupra lor datorita lipsei dreptului de proprietate, transformand buna intentie a oricui, chiar si a autoritatii publice locale, intr-un dosar penal de incalcare a dreptului de proprietate, chiar daca acesta nu este pe deplin adjudecat.

Pozitia noastra, de arhitecti, este de a elabora proiecte pentru imobile, noi sau existente, nu de a judeca dreptul de proprietate sau de a ne pronunta asupra situatiei juridice a unui imobil. Am facut radiografia anterioara pentru a intelege ca pana la aparitia intentiei de renovare sunt cateva etape extrem de importante ca o persoana, devenit proprietar al unui sa poata demara actiunea de punere in valoare.

Pentru a realiza orice interventie asupra unei cladiri este necesar un certificat de urbanism pentru a carui emitere se solicita, printre altele, actul de proprietate (revenim la prima problema evidentiata) si documentatia cadastrala actualizata la zi, cele mai importante doua documente. Daca o cladire edificata acum 70-100 de ani, a suferit modificari de compartimentare, au aparut extinderi, mansardari, etc, trebuie realizata o cercetare pentru determinarea etapelor in care aceste modificari au survenit si identificarea posibilitatii de includere in documentatia cadastrala. Acest subiect este extrem de vast si presupune o analiza punctuala a fiecarei situatii, identificarea solutiilor legale de realizarea a documentatiilor si a modului de aducere la zi in scopul inscrierii in cartea funciara a formei si suprafetelor corespunzatoare. Iata, ca ulterior rezolvarii problemei privind actele de proprietate, apare problema cadastrarii imobilului si inscrierii acestuia in cartea funciara, operatiuni obligatorii pentru a putea vinde sau incepe procesul de reabilitare.

Un alt aspect important din etapele premergatoare inceperii lucrarilor este cel referitor la istoricul constructiv al imobilului. Printr-o documentare elaborata, cautand in arhivele primariei, arhivele nationale sau diverse inscrieri ale vremurilor este necesara identificarea proiectului initial sau a formei arhitecturale initiale, urmata de determinarea interventiilor ulterioare, a modificarilor aparute, care poate au alterat obiectul de arhitectura sau conformarea interioara. Aceasta documentare are ca scop final asezarea pe straturi a tuturor etapelor de interventie pentru urmarirea conservarii sau degradarii elementelor originale si aparitia elementelor nepotrivite. Asa cum majoritatea dintre noi cunoastem faptul ca arhivele nu au fost pastrate cu rigurozitate, munca de cercetare poate fi una extrem de complicata si cu mari sanse de reusita partial sau, in cazul nefericit, de insucces total.

Avand si radiografia interventiilor se poate proceda la etapa de investigare a starii constructiei prin care se determina modul de comportare in timp a materialelor de constructie, rezistenta si stabilitatea imobilului la incarcarile normale si actiunii in cazul seismului, starea degradarilor finisajelor si elementelor de protectie impotriva agentilor externi (apa, variatii de temperatura, inghet-dezghet, zapada, etc) si nu in ultimul rand starea tehnica a instalatiilor ce echipeaza cladirea. Toate aceste investigatii de teren se concretizeaza in studiu geotehnica, in rapoarte de expertiza tehnica, in relevee ale situatiei existente si, in cazul finantarilor din fonduri europene sau din fonduri publice, intr-o documentatie de avizare a lucrarilor de interventie care se inchide cu un deviz estimativ al lucrarilor.

In acest punct al aparitiei devizului general aferent investitiei apare si blocajul datorat sumelor mari si foarte mari care trebuiesc alocate pentru respectivul imobil. Asadar vorbim despre lipsa finantarii, deoarece proprietarul nu dispune de sume cu cinci sau sase zerouri, exprimate in euro desigur, pentru a realiza lucrarile necesare. Arhitectii nu sunt in masura sa propuna solutii de finantare, identificarea acesteia fiind in sarcina consultantilor financiari si a institutiilor de creditare sau care asigura accesul la programele de creditare pentru astfel de investitii.

In situatia fericita in care se identifica sursa de finantare si se acceseaza, incepe lungul si anevoiosul drum al realizarii documentatiilor tehnice pentru obtinerea avizelor, acordurilor, autorizatiilor in scopul implementarii proiectului tehnic. Drumul este sinuos datorita necesitatii de aducere a vechii cladiri la standardele actuale din punct de vedere al rezistentei si stabilitatii, fapt ce conduce la masuri de consolidare complicate din punct de vedere tehnic si costisitoare, conformarea arhitecturala interioara a acesteia pentru a indeplini standardele de calitate reglementate si nu in ultimul rand, identificarea solutiilor de configurare a instalatiilor interioare astfel incat sa fie cat mai putin invazive atat la interior, cat si la exterior, fara a afecta aspectul exterior al obiectului de arhitectura, dar sub conditia de a respecta toate prevederile in vigoare.

Ulterior indeplinirii tuturor normelor, normativelor si regulamentelor tehnice si urbanistice, autoritatea publica locala, in baza avizelor si acordurilor obtinute poate emite autorizatia de construire pentru lucrarile de interventie, iar santierul poate incepe.

Ne vom opri cu prezentarea in acest punct, al demararii lucrarilor de constructie, fara a intra in etapa de constructie, aceasta reprezentand o alta epopee, pe care poate o vom dezbate intr-un alt articol. Dupa cum observati nu am mentionat nicaieri duratele de timp, acestea fiind variabile in functie de extrem de multi parametri, facand imposibila cuantificarea generica pentru intregul proces, estimarile, care intotdeauna nu pot fi respectate, realizandu-se punctual pentru fiecare obiectiv de investitii.

In concluzie, starea de degradare a fondului construit, lipsa investitiilor pentru reabilitare, conservare, punere in valoare, etc nu sunt determinate doar de lipsa de interes a proprietarilor, ci de un cumul de situatii, procese anevoioase si complicatii care apar, asa cum le-am evidentiat. Desigur ca pentru orice exista un inceput si fara sa incerci, nu ai de unde sa stii ce se poate intampla, dar incercati sa va puneti in situatia oricarui proprietar sau investitor si analizati starile prin care acesta trece, dramele si trairile pe care le experimenteaza si in final deciziile pe care trebuie sa le ia in legatura cu imobilul pe care il detine. Veti vedea ca si atunci cand exista bani pentru finantare, procesul laborios si de durata privind avizarea si autorizarea contribuie la aparitia starii de delasare si abandon investitional, deoarece a generat suficient de mult stres si nervi incat proprietarul nu mai poate suporta noi astfel de stari si in procesul de executie a lucrarilor.

Asadar, stimati cititori, sub forma de recomandare, inainte de a critica o persoana incercati sa intelegeti contextul si problemele cu care se confrunta pentru ca s-ar putea ca buna intentie sa existe si chiar daca respectivul si-ar dori sa aduca plus valoare imaginii arhitecturale si urbanistice a orasului nu poate din considerente ce nu tin neaparat de el.

arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN si arh. urb. Paul SAMSONESCU

Fondatori ai One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design