Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
In mediul online, cu precadere pe canalele de social media se discuta diverse subiecte in care majoritatea celor care scriu nu cunosc domeniul si nu inteleg implicatiile unor decizii politice. Aceste persoane doar emit pareri neavizate de dragul de a comenta negativ la adresa oricarei decizii, evolutiei unei investitii publice sau private. Astazi incercam sa ne lamurim asupra modificarilor proiectului determinate de schimbarile legislative.
In conformitate cu legea 350/2001 procesul de autorizare a lucrarilor de constructie incepe cu emiterea certificatului de urbanism. In cazul investitiilor publice pentru a putea fi aprobat un buget de investitie se realizeaza documentatiii tehnice preliminare cum ar fi Studiul de Prefezabilitate (SPF), Studiul de Fezabilitate (SF) sau Documentatia de Avizare a Lucrarilor de Interventie (DALI), fiecare dintre aceste documentatii fiind definite in HG 907/2016, act legislativ in care se prezinta si continutul cadru precum si rolul fiecareia. Aceste documentatii se intocmesc de catre o echipa de proiectare compusa din diverse profesionisti, fiecare gestionand specialitatea sa (arhitectura, rezistenta, instalatii, drumuri, retele exterioare, etc). Orice documentatie se finalizeaza cu un deviz general care contine toate valorile de investitie repartizate pe capitole si subcapitole. Elementele tehnice specifice investitiei impreuna cu elementele valorice prezentate in deviz se aproba de catre o Comisie Tehnico-Economica din cadrul institutiei care realizeaza investitia sau din cadrul ministerului de resort sau intr-o comisie interministeriala atunci cand valorile depasesc anumite praguri.
De la momentul demararii procesului de intocmire a documentatiilor pana la aprobarea acestora trec cateva luni. Urmeaza etapa de achizitie publica pentru documentatiile de proiectare aferente fazelor Proiect Tehnic (PT) si Documentatie Tehnica pentru obtinerea Autorizatiei de Construire (DTAC) care genereaza si aceasta o perioada de cateva luni. Intr-un caz optimist toate etapele mentionate de la emiterea Certificatului de Urbanism pana la demararea Proiectului Tehnic insumeaza 12 luni. La care se adauga timpul aferent proiectarii propriu-zise si obtinerii avizelor, un termen real estimat fiind de inca 6 luni, majorand intreaga perioada aferenta proiectarii la un minim de 18 luni. Cu alte cuvinte un an si jumatate. In toata aceasta perioada daca Guvernul sau Parlamentul emit acte normative care modific continutul tehnic sau juridic al documentatiilor de proiectare intervin prelungiri ale termenelor, modificari ale solutiilor adoptate si in cel mai sumbru scenariu se poate ajunge chiar la blocarea investitiei datorita depasirilor bugetare generate de aceste schimbari legislative.
Iata cum orice proiectant sau institutie publica poate ajunge in situatia unui blocaj datorita schimbarilor legilor, normelor sau normativelor aflate in vigoare. In aceasta situatie niciuna dintre partile contractuale implicate nu se fac vinovate si vor trebui ca impreuna sa gaseasca solutia depasirii acestui blocaj pentru bunul mers al investitiei.
In cazul investitiilor private, cu exceptia celor finantate din fonduri nerambursabile pentru care este necesar a fi intocmit un studiu de fezabilitate, se realizeaza direct Proiectul Tehnic (PT) urmat de documenatiile pentru obtinerea avizelor si Documentatia Tehnica pentru obtinerea Autorizatiei de Construire (DTAC). Poate cea mai importanta schimbare este determinata de aprobarea unui nou Plan Urbanistic General (PUG) sau a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) care poate modifica reglementarile amplasamentului pe care se realizeaza investitia. De retinut faptul ca inceputul procesului de autorizare prin emiterea Certificatului de Urbanism se va referiri la ultimul document de reglementare aprobat in baza caruia s-a emis acest certificat. Daca beneficiarul constata ca noile prevederi ii sunt favorabile atunci trebuie reluat intregul proces de autorizare care conduce la schimbari arhitecturale si structurale.
Chiar daca in general mediul privat are o dinamica mai mare si se adapteaza mai repede schimbarilor economice, sociale si politice, in cazul adaptarii investitiilor viteza de reactie nu poate fi la fel de mare avand in vedere ca sunt incluse angajament bancare, planul de afaceri, previziunile financiare si de vanzari, etc, care pot fi date peste cap de schimbarea solutiilor tehnice sau de conformarea constructiilor ca urmare a aplicarii noilor reglementari.
Schimbarile legislative conduc cel mai adesea la utilizarea de catre proiectanti a sintagmei „ce s-a putut autoriza acum doi ani, nu se mai poate astazi”, acest lucru fiind foarte greu de inteles cu precadere de catre investitorii persoane fizice, ale caror repere sunt in general investitiile din zona realizate anterior. Modificarile de cadru legislativ conduc in egal masura la o reconfigurare a modului in care se construieste si la nevoia de adaptare la noile cerinte indeplinind exigentele stabilite de actul normativ.
Sunt nenumarate cazurile in care o investitie privata se opreste ca urmare a unor schimbari ce determina modificari ale conformarii spatiale si arhitecturale afectand valorile de vanzare sau inchiriere ale viitorului imobil. Investitorul realizeaza un calcul extrem de simplu: cat il costa constructia si ce venituri obtine din vanzarea integrala, pe unitati sau din inchiriere. Atunci cand valorile se situeaza sub pragurile proprii definite individual, investitia se opreste.
Asa cum se poate observa din scurta descriere schimbarile cadrului legislativ afecteaza direct investitiile publice si private generand sincope, blocaje si fara adaptari si transformari aceste puncte nevralgice nu vor fi depasite. In concluzie, inainte de a face orice afirmatie despre stadiul unei investitii analizati cadrul in care a inceput si contextul prezent, intelegand care au fost elementele care au modificat evolutia naturala a acesteia.
arh. urb. Alexandru Cristian Balan
Fondator One Design