Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
Sunt nenumarate cazurile in care oamenii se intreaba care este suma maxima pe care trebuie sa o investesti intr-o proprietate, fie ca vorbim despre constructia unui imobil, indiferent de destinatia sa, fie despre o investitie in lucrari de modernizare ale unui imobil existent. Acest subiect a generat si genereaza controverse in mod curent datorita opticii diferite a celor cu care discuti.
Daca vorbim din punct de vedere emotional investitia intr-un bun care iti apartine si pe care urmeaza sa il exploatezi raspunsul ar putea fi „investeste oricat pentru a-ti oferi tot confortul”. Este o abordare pe care o imbratisez daca ne gandim ca acel bun va fi utilizat zilnic pentru o perioada de cel putin 10-15 ani, poate chiar si mai mult. In aceasta categorie de bunuri intra propria locuinta, propriu spatiu de birou sau activitate curenta si cam atat. Pentru confortul personal putem accepta idea unei investitii oricat de mari, cu mentiunea ca exista mai multe conditionalitati.
Prima conditionalitate este determinata de evolutia sociala si financiara a fiecaruia. Evolutia pe cele doua paliere conduce la dorinta unui nivel de trai, si implicit locativ, superior ceea ce se traduce printr-o investitie mare la un anumit moment si un timp mai scurt de exploatare a acelui bun imobil, urmat de o noua investitie si mai mare intr-un alt bun care corespunde noilor standarde de viata. Practic idea initiala de a investi pentru confortul tau pentru o perioada de 10-15 se schimba intr-o investitie pentru 5 ani, urmata de o alta pentru, poate, inca 5 ani sau mai mult.
A doua conditionalitate este determinata de valoarea adaugata atribuita proprietatii si daca aceasta valoare depaseste cotatiile pietei imobiliare pentru zona in care se afla imobilul. Pentru a fi mai clar, un imobil de 300.000 euro amplasat intr-o zona in care pretul general de vanzare este de 200.000 va fi extrem de greu de vandut sau inchiriat la suma de investitie. Acest aspect se traduce prin investirea banilor in bunul imobiliar generand o valoare adaugata mult peste media de piata a amplasamentului si care transforma bunul intr-un produs greu de transformat in lichiditati.
A treia conditionalitate este determinata de localizarea, amplasarea bunului imobil si relatia acestuia cu utilitatile urbane incluzand in aceasta categorie pe langa infrastructura de utilitati publice (apa, canalizare, energie electrica, gaze naturale) si infrastructura de dotari urbane (scoli, gradinite, magazine, centre medicale). O proprietate bine deservita de toate aceste dotari si utilitati poate fi vanduta la un pret peste media pietei ca urmare a unor investitii substantiale deoarece pe langa confortul interior este bine pozitionata si legata de cele necesarele traiului curent.
A patra conditionalitate este determinata de vecinatatile amplasamentului, faima sau reputatia zonei, care din nou diminueaza de multe ori valoarea de piata a bunului, indiferent de confortul pe care il ofera.
Practic, atunci cand decidem sa facem o investitie pentru cresterea confortului propriu, trebuie sa realizam o radiografie imobiliara a zonei, sa ne documentam asupra preturilor minimale, medii si maximale, adaugam in ecuatie perioada viitoare de utilizare a bunului si ajunge la o valoare de investitie reala, pe care o putem recupera in cazul unei eventuale vanzari. Observati ca nu am luat in calcul evolutia pietei imobiliare, considerand ca daca nu exista interes pentru obtinerea unei margini de profit, valoarea absoluta investita la un moment are aceeasi forta financiara raportata la momentul vanzarii bunului. Orice suma investita peste plafonul maxim de vanzare nu va fi recuperata si se traduce prin satisfacerea dorintelor si dezideratelor proprii.
Atunci cand vorbim despre alte tipuri de proprietati, generatoare de venituri, fie din inchiriere, fie din exploatare in cadrul unei afaceri, gandirea se schimba, fiind introdus un nou factor, cel uman, care exploateaza respectivul bun si care indiferent de statutul sau chirias, angajat, partener nu il va pretui si ingriji in acelasi mod ca proprietarul. In acest caz valoarea de investitie ar trebui corelata cu perioada in care urmeaza sa se desfasoare respectiva activitate in spatiul in cauza. Ar trebui avute in vedere si costurile de mentenanta privind exploatare precum si costurile de renovare si igenizare dupa o anumita perioada de timp. Investitiile mari in spatii precum cele mentionate trebuie cumpatate pentru a nu va afecta bugetul si veniturile pe care acestea le-au generat.
In situatia in care inchiriezi un spatiu sau un teren pe care urmeaza sa construiesti ceva temporar trebuie avut in vedere exact acest termen „temporar”, prin care trebuie definita perioada de timp in care bunul imobil respectiv va fi utilizat. In aceasta categorie regasim spatiile de birouri, magazine, baruri, cafenele, restaurante, etc care sunt utilizate pentru o perioada de timp determinata destul de clar, cu o eventuala posibilitate de extensie in functie de evolutia generala a business-ului. In aceste spatii investitiile trebuie privite exclusiv din punct de vedere al retributiei pe care o genereaza deoarece la finalizarea contractului de inchiriere, in prea putine cazuri veti putea recupera integral investitia, mai bine de 50% dintre elementele si constructiile realizate ramanandu-i proprietarului spatiului.
Daca vorbim despre reprezentare, imagine in fata angajatilor si clientilor, atunci bugetul de investitie poate fi mai mare, dar daca vorbim exclusiv de lucruri practice, bugetul trebuie conturat catre palierul inferior. Perceptia oamenilor despre un spatiu, daca e frumos sau nu, este o chestiune subiectiva, atractivitatea fiind data, de cele mai multe ori, de elemente de detaliu, iluminare si atitudinea celor care isi desfasoara activitatea in acel spatiu.
Bugetele de investitie pot varia in functie de modul de detinere a spatiului (proprietate sau chirie), de amplasare (central, semi-central, periferic) si deschiderea catre public, dar in oricare dintre acestea trebuie avut in vedere capitolul „cheltuieli ce nu se vor recupera” si care include suficient de multe subpuncte. Daca gandirea voastra este ca va doriti neaparat anumite puncte, atunci va recomand sa le considerati „investitie pierduta” efectuata pentru satisfacerea unei dorinte specifice proprii.
Iata, in cateva randuri cate elemente definesc un buget de investitie si cat de complex poate fi raspunsul la intrebarea care da titlul articolului. Daca inca sunteti pe ganduri, iar acest articol nu va lamurit suficient si sunteti inca in dilema privind o viitoare investitie puteti opta pentru serviciile de consultanta in domeniul arhitecturii si design-ului oferite de ONE DESIGN, o societate de proiectare care in curand va sarbatori 20 de ani de experienta in piata si in cadrul careia veti regasi specialistii in urbanism, arhitectura, inginerie si design ce va pot consilia in luarea celor mai bune decizii.
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design