Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
In activitatea curenta de proiectare pe care o desfasuram in cadrul societatii One Design primim diverse intrebari legate de mansarda, daca intra sau nu in calcul suprafetei totale a cladirii, ce inseamna acest termen, cum poate fi valorificata din punct de vedere imobiliar si multe altele, astfel ca am decis sa abordam si acest subiect atat de vast.
Conform Dictionarului Explicativ al Limbii Romane mansarda se defineste ca „incapere sau ansamblu de incaperi locuibile, asezate imediat sub acoperis (avand tavanul si peretii oblici sau neregulati); etaj situat imediat sub acoperisul unei cladiri”. Iata ca inclusiv din definitia din DEX observam utilizarea unui cuvant „locuibil” care defineste atat de multe. Asadar, pentru a fi mansarda spatiul trebuie sa fie locuibil.
Conform NP 064-2002 – Normativ pentru proiectarea mansardelor la cladiri de locuit la capitolul 1.3 Definitii se specifica ca prin mansarda se intelege „spatiu functional cuprins intre invelitoare si ultimul nivel al unei cladiri, care asigura respectarea cerintelor de siguranta, protectie si confort corespunzatoare utilizarii specifice (de locuire). Se include in numarul de niveluri supraterane”. Din aceasta definitie se intelege clar ca mansarda este un nivel suprateran care trebuie sa respecte normele de proiectare pentru locuire, incluzand accesul in siguranta prin intermediul unei scari care respecta parametrii, iluminata corespunzator, hidro si termoizolata pentru a oferi confortul necesar si protejata impotriva incendiilor conform prescriptiilor in vigoare. Conform normativului nu se mentioneaza nicaieri structura (din beton, metal sau lemn) pe care o poate avea nivelul mansardei.
Conform aceluiasi normativ prin „acoperis mansardat” se intelege „acoperis in panta, in interiorul caruia a fost amenajata o mansarda”. In plus normativul specifica ca mansardele se pot realiza prin mansardarea podurilor existente, mansardarea prin supraetajare sau crearea mansardelor din constructia de nou a imobilului.
Normativul prevede obligativitatea asigurarii unei inaltime minime libere in mijloc de 2,55m, iar in lateral intre 1,00 – 1,50m in functie de inclinatia pantei. Cotele prezentate se refera la cote finite, dupa montarea straturilor termo si hidroizolante si a finisajelor interioare aferente tavanelor si pardoselilor. Daca aceste dimensiuni nu pot fi indeplinite respectivul spatiu nu poate fi considerat a fi locuibil si nu intra in categoria mansardelor, ci a podurilor.
Normativul de proiectare face vorbire si despre mansarda pe doua niveluri, cu supanta sau doua niveluri distincte cu mentinerea prevederilor pentru inaltimile libere pentru ambele niveluri si cu respectarea caracterului de acoperis in panta, in vederea realizarii de apartamente la nivelul mansardei.
Conform Normativului P118-1999 privind securitatea la incendiu a constructiilor „scarile de evacuare de la mansardele locuintelor individuale precum si din cadrul apartamentelor duplex sau triplex, indiferent de tipul cladirii de locuit se vor realiza din materiale clasa C4”. Iata cum acest normativ specifica ca este necesara evacuarea pe o scara corespunzatoare, cu o anumita rezistenta la incendiu, iar prevederea include atat casele cat si apartamentele.
Asadar, pentru a putea defini un nivel ca mansarda, acesta trebuie sa fie accesibil printr-o scara avand gabarit obisnuit, specific numarului de persoane care o utilizeaza si inaltimile libere mentionate anterior.
Regulamentul General de Urbanism aprobat prin HG 525/1997 mentioneaza ca se pot autoriza constructii cu conditia ca regimul de inaltime al constructiei supuse autorizarii sa nu depaseasca cu mai mult de doua niveluri regimul de inaltime al cladirii invecinate, cele de pe aceeasi parte a strazii, permitand asadar mansarda pe doua niveluri.
Conform anexei nr.2 la Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismului in calculul CUT (Coeficientul de Utilizare al Terenului) care reprezinta suma tuturor suprafetelor planseelor impartita la suprafata parcelei de teren nu intra urmatoarele: „suprafata subsolurilor cu inaltime libera de pana la 1,80m, suprafata subsolurilor cu destinatie strica pentru gararea autovehiculelor, spatiile tehnice sau spatiile destinate protectiei civile, suprafata balcoanelor, logiilor, teraselor deschise si neacoperite, teraselor si copertinelor necirculabile, precum si a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incinta, scarile exterioare, trotuarele de protectie”. Nicaieri in descrierea acestui coeficient utilizat pentru orice constructie nu se mentioneaza ca mansarda nu ar intra in calculul suprafetei totale. Mai mult decat atat se precizeaza clar ca nu intra „poduri neamenajabile”, iar prin neamenajare se intelege ca acel pod nu poate primi niciodata functiune locuibila.
In majoritatea Regulamentelor Locale de Urbanism (RLU) aferente documentatiilor PUG (Plan Urbanistic General) se mentioneaza ca prin mansarda se intelege un nivel suprateran, situat imediat sub acoperis si a carui suprafata nu poate depasi 60% din suprafata etajului inferior. Aceasta prevedere urbanistica corobat cu normativul de proiectare al mansardelor determina forma acoperiselor care acopera mansardele si suprafatele interioare pe care trebuie sa le respecte acest spatiu.
In unele regulamente locale de urbanism se mentioneaza ca fata de regimul de inaltime al zonei se accepta realizarea unui nivel mansardat in volumul acoperisului, dar cu conditia ca acesta sa nu depaseasca 60% din suprafate etajului inferior. Cu alte cuvinte daca regimul de inaltime al unei zone este de P+2E se poate realiza si o mansarda, daca suprafata acesteia este cel mult 60% din suprafata etajului 2, iar CUT-ul permite si includerea mansardei. De retinut ca toate aceste prevederi se coroboreaza cu inaltimea maxima a cladirii, care nu poate fi depasita prin mansardare.
Referitor la denumirea spatiilor, fiind vorba de spatii de locuit, acestea trebuie sa respecte denumirile din legea 114/1996 – Legea locuintei si nu pot fi utilizati alti termeni ce definesc anumite spatii care nu sunt inclusi sau care nu au geneza clara prin preluare din literatura de specialitate din alte tari sau regiuni.
Din totalitatea acestor prevederi se intelege ca mansarda nu poate fi orice pot la care accesul nu este clar definit, la fel cum nu orice etaj pe fatada caruia exista niste elemente inclinate se denumeste mansarda. In plus, atat timp cat mansarda intra in calcul CUT, orice tentativa de evitare a acestei includeri se finalizeaza cu respingerea din autorizare. Acesta este si motivul pentru care in nenumarate regulamente de urbanism veti regasi exprimarea „evitarea falsei mansardari”, sintagma prin care se intelege evitarea crearii unui nivel care la interior este etaj, iar din exterior „pare” a fi o mansarda.
Aceasta speta, la fel ca multe altele, pot fi dezbatute, iar orice client al One Design va beneficia de sprijinul si consilierea necesara in vederea efectuarii celor mai bune alegeri astfel ca proiectul sa fie autorizat, realizat conform normelor si normativelor, iar constructia sa fie cat mai durabila, eficienta si sustenabila.
arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design