Parcelarea terenurilor conform CATUC

CATUC reprezinta acronimul de la Codul Amenajarii Teritoriului, Urbanismului si Constructiilor, act normativ intrat in vigoare in 25 august 2026 prin Legea 169/2026 care aduce o multitudine de clarificari si modificari ale vechilor legi in baza carora s-au realizat operatiuni urbanistice si s-au edificat constructii.

Operatiunile urbanistice au fost impartite in patru categorii conform art. 214 din CATUC, respectiv:

• Parcelarea – care poate fi realizata prin PUD sau PUZ, in functie de anumiti parametri ai terenului;
• Reconfigurarea parcelarului – care se realizeaza exclusiv prin PUZ sau PUG;
• Regenerarea urbana – reprezentand un instrument utilizat exclusiv de administratia locala;
• Restructurarea urbana – operatiune realizata exclusiv de administratia locala.

Art. 216 defineste parcelarea ca fiind operatiunea de divizare a unuia sau mai multor terenuri invecinate, in trei sau mai multe parcele, in vederea construirii cu respectarea conditiilor urbanistice. Pentru aceasta operatiune se solicita certificat de urbanism si se elaboreaza Plan Urbanistic Zonal (PUZ), prin acest instrument fiind reglementate atat parcelele destinate construirii cat si caile de acces, spatiile de serviciu si spatiile comune.

Legiuitorul a introdus in CATUC distinctia dintre „parcelare”si „dezmembrare” astfel ca parcelarea a fost definita asa cum am precizat ca fiind operatiune urbanistica in scopul construirii, in timp ce dezmembrarea este definita in Codul Civil (Legea 287/2009, art. 879) ca operatiune cadastrala de modificare a cartii funciare prin care un teren isi micsoreaza suprafata ca urmare a unei despartiri in doua loturi.

Pentru ca totul sa fie si mai clar, art. 240 din CATUC defineste dezmembrarea ca „dezlipirea unui teren in doua imobile cu conditia incadrarii parcelei rezultate in prevederile reglementarilor urbanistice in vigoare” si „dezmembrarea se realizeaza cu emiterea prealabila a certificatului de urbanism pentru operatiuni cadastrale”.

Mai mult, in acelasi Cod la art. 253, alin. 3 se stipuleaza ca este necesara emiterea unui Certificat de Urbanism pentru operatiuni cadastrale, implicit de dezmembrare a unui teren in doua loturi, iar in vederea emiterii acestuia se depun o serie de documente conform art. 256, alin. 7, dintre care cele mai importante sunt:

• Documentatia cadastrala de dezmembrare intocmita de catre o persoana autorizata in domeniul geodeziei si cadastrului;
• Propunerea de dezmembrare intocmita de catre un arhitect sau urbanist prin care se demonstreaza respectarea reglementarilor urbanistice.

Cu alte cuvinte, un specialist in proiectare, arhitect sau urbanist, cu drept de semnatura conferit de catre OAR sau RUR, dupa caz, trebuie sa intocmeasca un plan pentru dezmembrare in care sa figureze toate reglementarile aplicabile lotului initial precum si loturilor rezultate, astfel incat autoritatea publica locala sa confirme ca in urma operatiunii cadastrale de dezmembrare nu rezulta loturi ce nu pot fi construite sau ca pentru un lot rezultat se incalca prevederile regulamentelor de urbanism aplicabile zonei. Aceasta propunere de dezmembrare este preluata de specialistul in cadastru si procesata conform regulilor OCPI in vederea depunerii documentatiei pentru realizarea operatiunii cadastrale si actualizarea cartii funciare, doar daca, raspunsul autoritatii publice locale, prin emiterea certificatului de urbanism este favorabil si incuviinteaza realizarea operatiunii. Autoritatea locala poate emite certificat de urbanism negativ prin care solicita elaborarea PUZ daca se incalca reglementarile urbanistice.

Atragem atentia ca permanent CATUC vorbeste despre operatiunea cadastrala – dezmembrare – ca intamplandu-se pentru divizarea unui teren in doua loturi. Pentru un numar mai mare de loturi se vor utiliza instrumente urbanistice.

Conform art. 218 coroborat cu art. 219 din CATUC se stipuleaza faptul ca se poate realiza parcelarea unui teren prin PUD (Proiect Urbanistic de Detaliu) daca se indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

• Parcelarea se realizeaza o singura data;
• Terenul se imparte in cel mult 12 loturi;
• Pe loturile rezultate vor fi construite exclusiv locuinte individuale;
• Parcelele rezultate respecta fiecare prevederile PUZ sau PUG, referindu-ne cel putin la coeficientii urbanistici POT, CUT, retrageri fata de limite, distante intre constructii si regim maxim de inaltime;
• Se preiau in PUD profilele standardizate pentru strazile care delimiteaza terenul;
• Toate parcelele vor avea acces la retelele de utilitati publice.

Este foarte important de inteles prevederile legislative prin care se defineste tipul de lotizare care se poate face prin PUD, respectiv doar loturi pentru constructia de locuinte individuale – case, pe romaneste. Mai mult de atat se intelege clar ca prin PUD nu se pot realiza cai de acces, drumuri, acestea fiind reglementate prin PUZ. Cu alte cuvinte, se poate parcela un teren mare in maxim 12 loturi, doar daca terenul are latura lunga aliniata la drumul public sau o servitute de acces deja reglementata, astfel ca in urma parcelarii toate parcelele au acces direct la drum.

CATUC mentioneaza foarte clar ca emiterea de certificate de urbanism pentru dezmembrari succesive in doua loturi conduc la nulitatea absoluta a actelor de dezmembrare incheiate in forma autentica (la notar).

Toate aceste noi prevederi conduc la derularea in viitor a unor operatiuni urbanistice corecte pentru localitate, restrictionand practica anterioara a unor proprietari de terenuri care evitau prevederile legale aplicand diversele lacune legislative.

Desigur ca spetele pot fi multe si particulare, de aceea pentru a avea o imagine clara asupra ceea ce se aplica in cazul fiecarui teren puteti apela la specialistii nostri in vederea realizarii unui raport de analiza pentru fiecare amplasament in parte, activitate ce se incadreaza in categoria serviciile de consultanta.

arh. urb. Alexandru Cristian BALAN

arhitect, urbanist, auditor energetic, verificator de proiecte, expert tehnic