Plan Urbanistic de Detaliu sau Proiect Urbanistic de Detaliu (PUD)

Codul Amenajarii Teritoriului, Urbanismului si Constructiilor, pe scurt CATUC, a intrat in vigoare in 25 august 2026 prin Legea 169/2026 iar pana la intrarea acestuia in vigoare vechea legislatie, respectiv Legea 350/2001 privind amenajarea teritorului si urbanismul impreuna cu Ordinul 233/2016 foloseau terminologia de „Plan Urbanistic de Detaliu” (PUD), in timp ce CATUC vorbeste despre „Proiect Urbanistic de Detaliu”.

Din punctul nostru de vedere ca proiectant general, asa cum actioneaza One Design, atat in zona de proiectare a constructiilor cat si in domeniul urbanismului tranzitia de la „plan” la „proiect” este absolut fireasca pentru a se evita confuziile din trecut si pentru simplificarea procesului de detaliere urbana atunci cand aceasta este necesara.

Articolul 81 din CATUC defineste Proiectul Urbanistic de Detaliu (PUD) ca fiind un instrument de proiectare urbana, de detaliere a prevederilor PUG sau PUZ aprobate, prin care se prevad urmatoarele:

• Conditiile amplasare ale cladirii in cadrul parcelei;
• Dimensiunile maximale ale amprentei si volumului cladirii;
• Modalitatea de asigurare a accesului la retelele de utilitati publice;
• Conformarea cailor de acces, circulatii auto si pietonale;
• Amplasarea locurilor de parcare, platformelor de colectare deseuri;
• Detalierea restrictiilor impuse de investiile publice din zona;
• Zonele de retragere, de cedare de teren prin raportare la investitiile publice propuse in zona.

Conform CATUC PUD-ul are rolul de a detalia modul in care o constructie se amplaseaza pe un teren atipic, intr-o zona in care nu au fost instituite detalieri prin PUG/PUZ si care necesita a fi analizat in amanunt, in baza reglementarilor PUG/PUZ.

In egala masura art. 82 specifica ca prin intocmirea PUD se pot realiza modificari ale PUG sau PUZ aprobate doar daca:

• Terenurile au o geometrie neregulata si nu permit acomodarea unor cladiri cu suprafete regulate;
• Conditiile de construibilitate nu pot fi indeplinite si se incadreaza in depasiri de 10% fata de valorile stabilite;
• Este necesara alipirea sau alinierea la constructii existente;
• Este necesara modificarea regimului de construire izolat, cuplat, insiruit – doar in afara zonelor construit protejate.

Acest gen de modificari reies din tipicul zonei si modul de evolutie al acesteia, autoritatea publica emitenta a Certificatului de Urbanism fiind in cunostiinta de cauza privind aspectele mentionate si care prin solicitarea de intocmire PUD doreste sa atinga un nivel de uniformare si armonizare in zona neomogene si care afecteaza piesajul urban.

Prin PUD se pot modifica urmatoarele reglementari urbanistice din PUG/PUZ:

• Amplasare fata de aliniament;
• Amplasare fata de limite laterale si posterioare;
• Amplasarea constructiilor pe aceeasi parcela;
• Amplasarea deficitara a constructiilor determinate de conditii de fundare dificile;
• Majorarea POT si CUT cu cel mult 20% o singura data doar pentru acoperirea calcanelor existente vizibile, aliniere la cornise, realizare de accente de colt sau capat de perspectiva;
• Majorarea inaltimii maxime exprimate in metri sau a regimului maxim pentru acoperirea calcanelor existente vizibile;
• Modificarea regimului de construire – izolat, cuplat, insiruit.

Acelasi art.82 din CATUC vine cu o mentiune foarte clara ca se elaboreaza Proiect Urbanistic de Detaliu (PUD) atunci cand se doreste o parcelare a terenului in maxim 12 loturi exclusiv pentru realizarea de locuinte individuale daca se indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

• Se preiau prevederile PUG/PUZ pentru fiecare parcela rezultata in parte;
• Toate parcelele au acces la un drum existent reglementat prin PUG/PUZ.

Atragem atentia asupra unui aspect important pentru a se evita eventualele confuzii: daca terenul initial nu beneficiaza de acces pe latura lunga la un drum public sau privat reglementat prin PUG/PUZ acesta nu poate fi supus procesului de lotizare prin PUD. Ca atare un teren cu acces pe latura scurta nu poate fi lotizat prin PUD, nu poate beneficia de creare de drum de servitute prin PUD, toate aceste reglementari fiind realizate prin PUZ sau PUG, dupa caz.

Totodata CATUC precizeaza ca se poate elabora PUD pentru orice suprafata de teren, daca prin PUG/PUZ nu au fost prevazute restrictii privind suprafata care poate si detaliata prin PUD.

Conform art. 84 din CATUC analizarea PUD se realizeaza in Comisia Tehnica de Amenajare a Teritoriului si Urbanismului (CTATU) si se avizeaza de catre arhitectul-sef, in baza avizelor si acordurilor obtinute pentru construire, cu exceptia celor care se emite exclusiv pentru construire, avizul arhitectului-sef fiind emis in maxim 15 zile calendaristice de la depunerea PUD in forma corecta si completa.

PUD-ul se aproba prin dispozitie de primar in maxim 15 zile calendaristice de la data emiterii avizului arhitectului-sef, in baza acordului unic, iar ulterior se continua procesul de obtinere a autorizatiei de construire.

arh. urb. Alexandru Cristian BALAN

arhitect, urbanist, auditor energetic, verificator de proiecte, expert tehnic