Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
In ultima perioada, poate si datorita contextului pandemic, au crescut solicitarile privind serviciile de consultanta pentru achizitia unui teren. Cum bancile nu finanteaza achizitia de teren prin credite ipotecare, tot mai multe persoane se vad pusi in situatia de a analiza documente si de a decide daca terenul vizat este pretabil pentru constructia pe care vor sa o faca si daca indeplineste toate conditiile tehnice, pentru ca cele juridice sunt in general analizate de catre notarul public.
Rolul echipei de la One Design compusa din specialisti din toate subdomeniile aferente constructiilor este de a analiza documentele puse la dispozitie, de a solicita alte documente si de a intocmi un raport de analiza privind terenul studiat. In baza acestui raport preliminar orice cumparator poate decide daca terenul in cauza se preteaza pentru constructia care doreste sa o realizeze, indiferent daca vorbim despre o casa, un spatiu de productie sau de birouri.
Pentru a fi construibil prima conditie pe care trebuie sa o indeplineasca un teren este sa fie situat in intravilanul localitatii. Pe terenurile aflate in extravilan pot fi construite doar anumite functiuni, in general anexe agricole. Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se realizeaza printr-o documentatie de urbanism de tip PUZ (Plan Urbanistic Zonal) intocmita de catre un specialist cu drept de semnatura conferit de catre RUR (Registrul Urbanistilor din Romania), avizata si aprobata conform prevederilor legale, intregul proces necesitand o perioada de cel putin 6-8 luni de zile.
A doua conditie pe care trebuie sa o indeplineasca un teren este sa fie cuprins in documentatia PUG (Plan Urbanistic General) ca teren cu reglementari urbanistice avand stabilita functiunile acceptate pentru viitoare constructii, specificate retragerile fata de limite, coeficientii urbanistici (POT, CUT), precum si alte prevederi. In cazul amplasasarii intr-o zona nereglementata va trebui intocmit un PUZ la fel ca in situatia expusa anterior.
A treia conditie pe care trebuie sa o indeplineasca un teren este de a fi construibil, fapt reglementat tot prin documentatia PUG a localitatii. Este important sa nu fie afectat de interdictii temporare sau definitive de construire si sa nu se afla sub raza de incidenta a unor obiective de utilitate publica, din sistemul national de aparare, din sistemul de infrastructura majora tehnico-edilitara, etc.
A patra conditie este determinata de accesul pe parcela, orice teren necesitand acces auto direct sau obtinut printr-o servitute de acces pentru a fi construibil. Terenul care nu are acces auto nu este construibil. In plus, in foarte multe regulamente locale de urbanism se specifica faptul ca terenul este construibil daca are un acces cu latimea de cel putin 4m dintr-o circulatie publica sau printr-o servitute evidentiata in cartea funciara. In anumite cazuri speciale, cand accesul este sub 4m, dar nu mai putin de 3m se pot identifica diverse solutii de acces cu conditia studierii acestora printr-o documentatie de tip PUD (Plan Urbanistic de Detaliu).
A cincea conditie necesara pentru ca un teren sa fie construibil este ca forma si dimensiunea acestuia, precum si raportul dintre latura scurta si cea lunga sa permita amplasarea unui imobil cu respectarea conditiilor din regulamentul local de urbanism privind distantele fata de limitele laterale si celei posterioare, asigurarea insoririi si respectarea tuturor servitutilor impuse. Un teren de tip „curea” este foarte probabil sa nu fie construibil la fel ca un teren de tip fundatura care beneficiaza de un acces foarte ingust. Despre tipurile de terenuri am vorbit in acest articol pe care va invit sa il cititi.
A sasea conditie pe care un teren trebuie sa o indeplineasca este legata de categoria de folosinta a terenurilor, recomandat fiind sa fie inscris drept curti-constructii, fapt ce ofera posibilitatea de obtinere a autorizatiei de construire. In cazul in care terenul este inscris ca arabil atunci va fi trecut in curti-constructii in baza autorizatiei de construire. Incadrarea in alte categorii de terenuri (pasune, faneata, vie, livada, etc) conduce la necesitatea schimbarii incadrarii terenului pe baza unor studii specifice, aprobate la nivel judetean si poate central (minister) si cu obligativitatea achitarii unor taxe prestabilite de catre ministerul de resort. Aceasta procedura este anevoioasa, necesitand timp si cu costuri deloc de neglijat pentru toate studiile si taxele solicitate.
A saptea, dar nu si cea din urma, conditie necesara pentru ca un teren sa fie construibil este legata de asigurarea utilitatilor publice, in fapt, posibilitatea de bransare la retele de alimentare cu apa, canalizare menajare, alimentare cu energie electrica si distributie de gaze naturale. Desigur ca toate localitatile dispun de intreaga paleta de retele edilitare, dar conditia de baza este ca cel putin bransamentul la reteaua de alimentare cu energie electrica sa poata fi realizat. Alimentarea cu apa se poate rezolva prin forarea unui put in cazul lipsei retelei de alimentarea centralizata, canalizarea se poate rezolva in sistem local prin amplasarea unui bazin vidanjabil, echipat sau nu, dupa caz si posibilitatile proprietarului cu o mini statie de epurare, iar lipsa retelei de gaze naturale conduce la utilizarea altor surse de energie pentru incalzire precum combustibilul solid (lemn, peleti, rumegus) sau energie electrica. Posibilitatea de bransare la energie electrica este obligatorie, chiar daca aceasta se va realiza cu costuri mai mari pentru prelungirea retelei sau montarea unui post de transformare.
Chiar daca aparent cele sapte conditii par a fi suficiente trebuie sa mentionam faptul ca indeplinirea lor nu confera nici o certitudine pana nu se realizeaza si analiza din punct de vedere urbanistic in baza prevederilor PUG. Aceasta analiza poate fi intocmita de catre un arhitect cu experienta in domeniul urbanismului in baza documentatiei PUG sau se poate solicita certificat de urbanism pentru informare de la serviciul urbanism al primariei pe raza careia se afla terenul. Diferenta intre cele doua optiuni este ca analiza interna dureaza maxim doua zile, in timp ce emiterea certificatului de urbanism dureaza 15 zile si necesita prezentarea unor documente specificate in lege.
Analiza urbanistica sau certificatul de urbanism prezinta extrasul din PUG din care reies toate informatiile care fundamenteaza tema de proiectare pentru imobil si practic definesc „terenul de joaca”, perimetrul si conditiile in care se poate autoriza viitoarea constructie. Consideram ca fiind extrem de importanta aceasta informatie inainte de achizitia terenului pentru a fi siguri ca puteti construi ceea ce v-ati propus.
Asadar, chiar daca o oferta de cumparare pare extrem de avantajoasa, trebuie analizata cu celeritate, atat de catre cumparator, cat si de catre un specialist in domeniul constructiilor, cu predilectie un arhitect, pentru a avea o imagine cat mai clara si completa asupra conditiilor determinate de amplasarea terenului in raport cu localitatea si incadrarea acestuia in contextul general de dezvoltare al localitatii. Pentru orice analiza investitionala de genul celei prezentate in acest articol ne puteti solicita ajutorul si va vom indruma catre cea mai buna decizie pe care o puteti lua.
Inginer geodez la One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design