Ce se poate construi in zone construite protejate?

In multe dintre orasele si municipiile din tara exista anumite areale denumite „zone construite protejate” pentru care conditiile de construibilitate difera fata de restul orasului. Atractivitatea acestor zone este determinata de amplasarea lor, preponderent in zona centrala si ultra centrala a orasului, continand un fond construit aflat in diverse stadii de deegradare, reabilitare sau conservare si in care de cele mai multe ori, pretul de vanzare al proprietatilor este extrem de bun, astfel ca investitorii devin interesati.

Dar ce sunt de fapt acest zone construite protejate? Conform ordinului MLPTL nr.562/2003 pentru aprobarea reglementarii tehnice „Metodologie de elaborare si continut cadru al documentatiilor de urbanism pentru zone construite protejate (PUZ)” aceste zone se definesc ca facand parte din teritoriul administrativ al oraselor si comunelor in care constructiile, cadrul natural si activitatile umane prezinta calitati istorice a caror protejare reprezinta un interes public. In fapt, anumite areale care se regasesc in zonele preponderent centrale ale localitatilor si care contin cladiri vechi si care indeplinesc anumite conditii primesc prin intermediul unui PUZCP (Plan Urbanistic Zonal al Constructiilor Protejate) un anumit regulament privind conditiile de construire.

Aproape toate municipiile din Romania au cel putin o zona construita protejata, reprezentata de zona vechiului centru, iar in anumite localitati regasim o serie intreaga de astfel de zone, cum ar fi cazul Bucurestiului in care au fost definite intre anii 2000 si 2020 peste 98 de astfel de zone.

Asa cum am aratat anterior definerea unei zone construite protejate se realizeaza prin PUZ care se fundamenteaza pe diverse studii, in acest caz cele mai importante fiind studiile de istorice intocmite de catre arhitecti membri OAR (Ordinul Arhitectilor din Romania) cu drept de semnatura atestati ca specialisti pentru intocmirea studiilor istorice de catre Ministerul Culturii. Partea de urbanism se realizeaza de catre arhitecti sau urbanisti membri RUR (Registrul Urbanistilor din Romania) avand drept de semnatura pentru PUZ (indicativ Dz0) si pentru studii istorice urbane (indicativ G6).

Prin studiile istorice initiate de catre autoritatea publica locala din surse proprii se analizeaza cladirile dintr-o anumita zona din punct de vedere arhitectural, prezentandu-se elementele care le definesc si daca acestea se incadreaza in tipologia dintr-o anumita perioada. Prin studiile istorice de urbanism se analizeaza daca o conformare stradala, a cvartalului, a modului de amplasare in parcela este specific unei anumite perioade istorice si daca este necesar a fi conservat. Este important de retinut ca prin aceste studii nu se identifica doar cladirile care urmeaza a fi clasate ca monumente istorice, ci se realizeaza o intreaga radiografie a zonei.

Aceste studii istorice determina printre altele limita zonei protejate, tinand cont si de zonele de protectie aferente monumentelor istorice - 100m pentru cele amplasate in municipii si orase, 200m pentru cele din comune si 500m pentru cele din afara localitatilor.

Practic o zona construita protejata poate sa nu aibe nici o cladire monument istoric, dar datorita conformarii urbane a acesteia sau unor elemente de cadru natural sa fie incadrata in aceasta categorie.

PUZCP se aproba, ca orice documentatie de urbanism, prin hotarare de consiliu local, iar prevederile regulamentului local de urbanism aferente PUZCP devin obligatorii ulterior aprobarii. Rolul unui astfel de PUZ este de a defini foarte clar ce se poate construi intr-o zona protejata astfel incat elementele istorice arhitecturale si urbanistice identificate prin studiile anterioare sa nu fie afectate, ba mai mult, sa fie puse in valoare in mod corespunzator. Certificarea faptului ca interventiile asupra constructiilor existente sau crearea de noi imobile, insertii urbane sau individuale, respecta prevederile regulamentului local de urbanism si studiile istorice se realizeaza de catre comisia de cultura creata la nivelul Directiei Judetene de Cultura aflata in subordinea Ministerului Culturii si Cultelor. Acceptul realizarii interventiilor se emite sub forma unui aviz pentru care este necesara o documentatie tehnica cu un continut cadru legiferat intocmita de catre arhitecti specializati asa cum am aratat anterior. Fara acest aviz directia urbanism din cadrul primariei localitatii nu are dreptul legal de a emite autorizatie de construire asa cum se arata in HG 525/1996 pentru aprobarea regulamentului general de urbanism, act normativ aplicabil la nivel national.

Procesul de autorizarea a lucrarilor de constructie intr-o zona construita protejata, indiferent daca se refera la interventii asupra unei cladiri sau edificarea unei noi cladiri pe o parcela libera (ramasa libera sau devenita liber ca urmare a desfiintarii unor constructii) este acelasi ca in cazul oricarei autorizari. Conform Legii 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul procesul de autorizare incepe cu emiterea certificatului de urbanism, continua cu intocmirea documentatiilor pentru obtinerea avizelor si acordurilor specifice investitiei, elaborarea proiectului tehnic si a documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire, emiterea autorizatiei pentru lucrarile solicitate, realizarea efectiva a lucrarilor de constructie si receptia acestora conform prevederilor legale prin participarea celor implicati si abilitati.

Cel mai important aviz in cadrul acestui proces este in mod evident cel al Directiei de Cultura. Documentatia intocmita de catre specialisti trebuie sa respecte integral prevederile urbanistice si ale studiilor istorice. In anumite cazuri se poate solicita elaborarea unui nou studiu istoric pentru determinarea clara a caracterului istoric.

In general regulamentele locale de urbanism pentru zone construite protejate interzic toate activitatile poluante, cele industriale, prelucratoare si conditioneaza anumite activitati de indeplinirea unor conditii. Dar cu siguranta in orice zone construita protejata se vor putea realiza locuinte individuale, colective mici, spatii de birouri, spatii comerciale de mici dimensiuni, unitati de cazare sau de alimentatie publica si acestea indeplinind atat conditiile din regulament cat si cele generale specifice fiecarei functiuni.

Pot exista cazuri ale unor constructii fara valoare istorica care se afla amplasate in interiorul unei zone construita protejata si care pot fi desfiintate prin autorizatia aferenta, terenul devenind astfel liber de constructii. Noua constructie va respecta indicatorii urbanistici aprobati privind procentul de ocupare al terenului, coeficientul de utilizare al acestuia, alinierea, regimul de inaltime, etc. Tinand cont ca in general zonele protejate sunt in centrul localitatii, este posibil ca un astfel de teren sa beneficieze de coeficienti urbanistici foarte buni raportat la alte zone si care sporesc valoare investitiei, chiar daca procesul de avizare si autorizare este mult mai anevoios. Arhitectura unui imobil nou amplasat intr-o astfel de zona se propune de catre arhitect si se aproba de catre Comisia de Cultura Judeteana.

Pentru cladirile aflate in zone protejate care nu sunt monumente istorice se pot realiza lucrari de interventie de extindere, etajare, modificare cu conditia intocmirii unui studiu istoric pentru imobilul in cauza daca acesta a fost anterior analizat la intocmirea PUZCP si au fost identificate anumite elemente de plastica arhitecturala. Pentru celelalte cladiri nu este obligatoriu studiul istoric, dar depinde foarte mult de vecinatatile directe. In oricare dintre situatiile prezentate mai sus este foarte important aspectul exterior final, cel propus, care trebuie sa fie in armonie cu caracterul zonei si care se aproba de catre comisia de cultura. 

Ar mai fi de precizat faptul ca in cadrul unei zone construite protejate in care pe un amplasament se realizeaza o desfiintare a unei cladiri, ulterior sa fie necesar intocmirea unui PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) prin care sa fie stabilit modul de amplasarea in parcela si conformatia arhitectural-urbanistica a noului obiect de arhitectura. Acest PUD se supune avizarii comisiei de cultura si ulterior se aproba prin HCL conform prevederilor legale in vigoare.

Asadar, intr-o zona construita protejata se pot realiza diverse tipuri de interventii si constructii noi cu respectarea unor conditii clare. Tinand cont ca societatea de proiectare One Design isi are sediul in Bucuresti unde exista aproape 100 de zone protejate, in mod invariabil, am derulat proiecte de urbanism si arhitectura in aceste zone, pentru diverse functiuni ale cladirilor, toate aceste proiecte fiind avizate si aprobate de catre autoritatile responsabile, astfel ca puteti apela cu incredere la specialistii nostri, pentru orice proiect de acest gen, indiferent de orasul in care doriti sa faceti interventia propusa.

arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN

Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design