Saptamana aceasta ne-am gandit sa abordam un subiect inspirat de diversele intalniri cu potentiali clienti din ultimele trei luni si anume clasificarea terenurilor in functie de diversi parametri. Ne propunem sa aducem mai multa lumina in acest subiect si sa explicam pe intelesul tuturor cateva notiuni specifice despre terenuri.
Din punct de vedere al amplasarii unui teren pe teritoriul localitatii exista urmatoarele variante:
- Teren intravilan – situat in perimetrul construibil al localitatii, cu sau fara reglementari urbanistice stabilite prin Planul Urbanistic General (PUG);
- Teren extravilan – situat in afara acestui perimetru si neconstruibil pana la elaborarea unei documentatii de urbanism prin care sa fie introdus in intravilan si sa primeasca reglementari urbanistice.
Din punct de vedere al destinatiei terenurilor acestea se impart in:
- Terenuri cu destinatie agricola;
- Terenuri cu destinatie forestiera;
- Terenuri aflate permanent sub ape;
- Terenuri din intravilan;
- Terenuri cu destinatie speciala.
Din punct de vedere urbanistic un teren poate fi:
- Teren reglementat ca functiune, mod de ocupare al parcelei, retrageri fata de limitele sale, coeficienti urbanistici (POT, CUT) prin documenatia PUG sau PUZ;
- Teren nereglementat urbanistic, caz in care este necesara intocmirea unui PUZ prin care sa se precizeze cele mentionate anterior.
Din punct de vedere al construibilitatii terenurile pot fi:
- Teren construibil – care a fost analizat printr-o documentatie urbanistica de tip PUZ sau PUG;
- Teren neconstruibil temporar – asupra caruia s-au instituit interdictii temporare de construire in baza unui regulament aferent PUZ sau PUG pana la solutionarea unor aspecte din zona sau realizarea unor lucrari de infrastructura majora, relocari, etc;
- Teren neconstruibil definitiv - asupra caruia s-au instituit interdictii definitive de construire in baza unui regulament aferent PUZ sau PUG, ca urmare a amplasarii acestuia in zona de protectie a unor elemente naturale sau construite de importanta locala, regionala sau nationala.
Din punct de vedere al amplasarii parcelei in raport cu caile de acces (strazile) terenurile se impart in:
- Teren de camp – amplasat intre alte parcele;
- Teren de colt – avand deschidere catre doua strazi.
Din punct de vedere al amplasarii terenului in raport cu strada exista urmatoarea clasificare:
- Teren cu o singura deschidere – exista o singura latura catre o strada;
- Teren cu dubla deschidere – doua laturi paralele benefiaza de acces de pe doua strazi;
- Teren de colt – care beneficiaza automat de deschidere catre doua strazi.
Din punct de vedere al formei geometrice terenurile se impart in:
- Teren dreptunghiular – avand latura scurta sau cea lunga spre strada;
- Teren patrat;
- Teren alungit – in care raportul dintre latura scurta si cea lunga depaseste raportul 1/3, insemnand ca latura lunga este de peste trei ori mai mare decat cea scurta;
- Teren fundatura – accesul realizandu-se printr-o portiune ingusta si alungita urmata de un teren patrat sau dreptunghiular;
- Teren cu forma neregulata – provenit deobicei din dezmembrari succesive sau aflat in zonele de deal si munte, la lizierea padurilor sau in proximitatea apelor.
In functie de categoria de folosinta terenurile se impart in urmatoarele categorii:
- Teren curti constructii – pe care se pot realiza constructii;
- Teren arabil – utilizat pentru cresterea plantelor;
- Teren pasune – utilizat pentru hranitul animalelor;
- Teren faneata – teren utilizat in scopuri agrozoo;
- Teren pentru paduri;
- Teren pentru vii;
- Teren pentru livezi;
- Terenuri cu ape si stuf;
- Terenuri degradate si neproductive;
- Drumuri si cai ferate.
Din punct de vedere juridic terenurile se impart in urmatoarele categorii:
- Teren aflat in proprietatea publica a statului (incluzand orice institutie sau autoritate locala si centrala);
- Teren aflat in proprietatea privata a statului (incluzand deasemeni orice institutie sau autoritate);
- Teren aflat in proprietatea privata a persoanelor fizice si juridice.
Aceste categorisiri ale terenurilor in functie de diversi parametri se utilizeaza pentru a defini un teren si in functie de fiecare dintre calitatile pe care le are se realizeaza incadrarea fiecarui teren in Planul Urbanistic General al localitatii, urmand sa fie utilizat in consecinta.
Atunci cand intentionati sa achizitionati un teren trebuie sa aveti in vedere parcurgerea tuturor categoriilor mentionate, determinarea incadrarii acestuia in fiecare dintre categorii pentru a intelege in fapt ce cumparati. Pentru a realiza aceasta analiza este nevoie de consultati urmatoarele documente publice:
- Cartea funciara a terenului disponibila la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara;
- Registrul agricol existent la primaria localitatii;
- Planul Urbanistic General al localitatii si Regulamentul Local de Urbanism aferent existent in arhiva serviciului de urbanism din cadrul primariei;
- Eventual Planul Urbanistic Zonal care a inclus si terenul vizat, impreuna cu Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aferent PUZ-ului, documente existente tot la serviciul urbanism.
Pentru orice alte informatii sau nelamuriri pe care le aveti puteti apela cu incredere la specialistii One Design care va vor lamuri asupra oricaror aspecte, tinand cont de experienta de peste 18 ani in domeniul proiectarii.
Ing. Ioana Voina
Inginer geodez la One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design
