Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
Daca din cautarile pe internet ai ajuns la acest articol si esti foarte grabit doar sa obtii raspunsul la intreabarea formulata atunci acesta este simplu: NIMENI! Daca in schimbi vrei sa afli mai multe informatii despre situatiile in care nu se aproba un PUZ atunci te invit sa citesti articolul de fata.
Consider ca pentru a primi raspunsuri clare trebuie ca fiecare sa puna intreabarea corect, iar in domeniul urbanismului majoritata pun intrebarea cel mult pe jumatate si cu o interpretare proprie a legii, in favoare proprie, desigur. Rolul unui PUG (Plan Urbanistic General) al unei localitati este acela de a reglementa zona de intravilan prin stabilirea zonificarii funcitonale si a modului de construire in fiecare zona. Rolul unui PUZ (Plan Urbanistic Zonal) este de a detalia un areal din PUG care nu a fost analizat in profunzime, de a reglementa noi suprafete de teren introduse in intravilan in vederea realizarii de constructii sau de a modifica anumite prevederi ale PUG ca urmare a a aparitiei unor noi oportunitati de dezvoltare a localitatii, a unor schimbari legislative sau de ocupare a parcelelor, etc. Pe cale de consecinta initierea unui PUZ este o actiune voluntara, a autoritatii locale sau investitorilor privati care au un interes, public sau privat, dupa caz. Sa retinem acest cuvant: INTERES.
Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul impreuna cu normele de aplicare prezentate in Ordinul 233/2015 specifica faptul ca documentatiile PUG se actualizeaza cel mult o data la 10 ani, aceasta perioada de timp fiind considerata de catre profesionistii din domeniu ca fiind optima pentru dezvoltarea localitatii. In fapt, daca in 2021 se initiaza actualizarea unui PUG a carui aprobare se face in 2022-2023, teoretic pana in 2032, prin aceasta documentatie se prevede modul in care localitatea se poate dezvolta. Schimbarile din punct de vedere al dezvoltarii nu pot fi atat de mari sau diferite fata de ceea ce se anticipeaza daca se respecta prevederile PUG si nu se intervine in mod succesiv prin PUZ care modifica punctual gandirea initiala, dar poate afecta intregul tot ca urmare a tratarii doar a unor puncte locale, nu si in relatie cu cadrul general. Idea principala privind actualizarea unui PUG este de a previziona dezvoltarea localitatii in urmatorii 10 ani.
Revenind la PUZ, asa cum am spus in al doilea paragraf, reprezinta o documentatie initiata de autoritatea locala sau orice persoana de drept privat, fizica sau juridica, care are un interes ce nu se incadreaza cu totul in idea de dezvoltare a PUG-ului. Conform legilor in vigoare interesul public primeaza interesului privat, astfel ca un PUZ initiat de o institutie publica are mai multe sanse de succes decat unul initiat de privat, pentru ca in baza acestei documentatii se va realiza un obiect de utilitate publica locala, regionala sau poate chiar nationala.
Interesul unui privat este de a obtine maximul din investitia facuta, asta insemnand fie amprenta mai mare a constructiilor, fie regim de inaltime mai mare, fie o suprafata construit desfasurata cat mai mare. Acest interes privat este transpus de urbanist sau arhitect-urbanist in documentatia PUZ sub forma de planse si in Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aferent PUZ sub forma de text prin care propune noile reglementari privind construirea. Interesul privat transpus in documentatia PUZ este analizat de catre comunitate, prin procesul de informare si consultare a populatiei, de institutiile avizatoare prin emiterea avizelor si acordurilor si in final de Comisia Tehnica de Amenajare a Teritoriului si Urbanism (CTATU) constituita la nivelul oraselor, municipiilor sau judetelor.
Interesul privat trebuie sa nu influenteze negativ interesul public, sa nu afecteze imaginea publica a localitatii si sa nu produca disconfort si probleme de orice fel managementului urban. Nu este vorba de rea intentie din partea autoritatii publice atunci cand solicita urbanistilor si arhitectilor alte viziuni sau abordari ale interesului privat care sa fie mai putin nocive pentru oras, ci doar incercarea de a gasi un numitor comun in care privatul sa aibe beneficiile sale, iar publicul si comunitatea sa le aibe pe ale lor. Practic se incearca gasirea unui numitor comun privind toate interesele.
Discutand despre interesul privat trebuie sa mentionam ca acesta presupune o optimizare la maxim a tuturor prevederilor legale pentru obtinerea maximului de beneficii. Si este absolut normal deoarece privatul isi asigura traiul exclusiv din capacitatea de managament a resurselor pentru a mari raportul dintre cheltuieli si venituri si implicit pentru realizarea de profituri cat mai mari. Acesta este punctul in care publicul trebuie sa intervina si sa identific mijloacele prin care poate ajuta privatul, urmand interesul public, dar oferindu-i suficient de multe solutii pentru atingerea a macar 75% din interesul privat, astfel ca investitorul sa nu se retraga din procesul investitional, iar bugetele alocate de acesta sa dispara instant. Orice autoritate locala trebuie sa inteleaga ca interesul privat trebuie satisfacut intr-un mod in care sa determine infuzia de capital, de bani, in comunitatea respectiva, proces care trebuie sa fie generator de bine pentru cateva ramuri ale economiei locale, diminuand somajul, ajutand incluziunea sociala, etc.
O documentatie PUZ se elaboreaza intr-o forma initiala, care in urma avizarii se adapteaza, in urma discutiilor din CTATU se poate modifica substantial pentru ca la final sa poata fi aprobata prin hotararea Consiliului Local devenind lege locala cu aplicabilitate imediata privind modul de construire in arealul reglementat.
Nu putem discuta de o respingere efectiva a unei documentatii PUZ, indiferent de etapa in care se afla, decat daca aceasta contravine normelor, normativelor tehnice, legilor si normelor de aplicare din diverse domenii sectoriale. In fapt PUZ-ul trebuie sa respecte toate prevederile legislative in vigoare. Prevederea in PUZ a unei suprafate de spatii verzi sub normele reglementate de HG 525/1996 cu siguranta nu va fi avizat de catre Agentia pentru Protectia Mediului. La fel se intampla si in cazul acceselor pentru autospecialele de pompieri solicitate de catre ISU, distantelor dintre cladiri si asigurarea insoririi solicitate de catre DSP, etc.
Dupa emiterea certificatului de urbanism in scopul elaborarii PUZ nimeni, dar absolut nimeni, nu poate garanta aprobarea unui PUZ. Daca interesul investitorului este foarte mare si ignora recomandarile arhitectului sau urbanistului privind anumite reglementari, cu siguranta nu va primi un aviz favorabil de la cel putin unul dintre avizatori. Daca investitorul nu reuseste sa inteleaga ca interesul sau poate fi rezolvat intr-o proportie de 75%, in unele cazuri poate si mai mult, dar cu siguranta nu 100%, atunci sansele privind aprobarea PUZ scad drastic.
In perioada de avizare, orice documentatie PUZ poate fi blocata, stagnata, ca urmare a unor modificari legislative sau aparitiei unor viduri legislative. In perioada de aprobare a PUZ, divergentele dintre factorii implicati pot conduce la dilatarea oricaror termene, pentru ca in final, divergenetele de opinie dintre consilierii locali pot conduce la amanarea sau respingerea PUZ.
Legat de consiliul local este important de inteles faptul ca fiecare dintre consilieri a fost ales de catre cetateni pentru a le reprezenta interesele, iar daca in urma rundelor succesive de informare si consultare a populatiei, optiunile acestora nu au fost cel putin analizate, daca nu chiar preluate in documentatia PUZ, consilierii au tot dreptul sa respinga o astfel de documentatie de urbanism. In plus, ei sunt cei care decid prin vot daca interesul public este acoperit si primeaza interesului privat si poate mai important decat asta, decid daca prin aprobarea unui PUZ pentru o investitie nu vor aparea probleme pentru localitate care ulterior vor trebui rezolvate din fonduri publice, ca urmare a investitiei aprobate. Desi poate aparent pozitia consilierului local este tratata cu superficialitate trebuie inteles rolul sau in aprobarea tuturor bugetelor publice care acopera toate cheltuielile efectuate in interesul cetatenilor si al urbei.
Asadar, concluzionand acest articol, in cazul in care vi s-a garantat de catre cineva aprobarea unui PUZ va recomandam sa reanalizati intreaga „garantie” care cu siguranta a fost verbala, nimeni neputand emite un document oficial in care sa isi asume asa ceva. In cazul in care sunteti in cautarea unui specialist in urbanism pentru intocmirea unui PUZ cu siguranta echipa manageriala a One Design, compusa din arhitecti urbanisti va poate consilia astfel ca interesul dvs privat sa fie respectat intr-o pondere cat mai mare dar si echitabil in raport cu interesul public.
arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design