Cat dureaza intocmirea unui proiect si cat dureaza obtinerea avizelor

Poate cea mai frecventa intrebare din partea unui potential client este „cat dureaza sa imi faceti proiectul?”, iar ulterior demararii discutiilor preliminare a doua intrebare este cea legata de „cat dureaza sa obtinem avizele”. In acest articol ne propunem sa raspundem cat mai clar la aceste doua intrebari.

Durata de intocmire a unui proiect variaza in functie de amplasament, de reguli si regulamentele de urbanism, de complexitate obiectivului de investitii, de studiile de teren necesare si poate cel mai important de cat de repede reuseste beneficiarul sa isi defineasca ceea ce isi doreste de la acel imobil, indiferent de functiunea lui. In cazul marilor investitori privati sau institutiilor publice lucrurile sunt destul de clare, acestia alocand timp pentru identificarea nevoilor si definirea unei teme de proiectare foarte clar conturate pe care echipa de proiectare compusa din arhitecti si ingineri trebuie sa o inteleaga si sa o respecte adaptand solicitarile la cadrul legislativ in vigoare si la conditiile de amplasament specifice. In cazul investitorilor privati, persoane fizice si juridice de mici dimensiuni, nu este definita o tema de proiectare clara, astfel ca in cele mai multe cazuri se prezinta anumite idei, iar pe masura ce proiectul evolueaza beneficiarul realizeaza de fapt ce isi doreste cu adevarat, astfel ca timpul alocat proiectului este considerabil mai mare in acest caz.

Intre momentul semnarii contractului de proiectare si inceperea prestarii serviciilor prin realizarea conceptului arhitectural timpul este foarte scurt. In schimb, intre momentul prezentarii beneficiarului primului concept de arhitectura si pana la versiunea finala care urmeaza sa fie inaintata celorlalte specialitati (inginerie structurala, instalatii, sistematizare verticala, etc) durata de timp este determinata de capacitatea beneficiarului de a sintetiza si de a comunica proiectantului ce isi doreste de fapt si de maiestria celui din urma de a intelege aceste doleante, identificarea posibilitatilor, restrictiilor si permisiunilor de implementare a acestora pentru obtinerea rezultatului dorit.

Desigur ca un conceptul pentru un proiect de complexitate redusa poate fi realizat in doua zile si acceptat in cadrul a una-doua intalniri intre beneficiar si arhitect, totalizand un maxim de 7-10 zile lucratoare, dar poate dura si patru luni daca beneficiarul nu este decis ce isi doreste, proiectantul nu a inteles doleantele sau daca amplasamentul si contextul urban necesita anumite compromisuri pe care fiecare dintre cele doua parti trebuie sa le realizeze.

Dar dincolo de conceptul de arhitectura despre care noi cei de la ONE DESIGN spunem ca dureaza a fi creat „in functie de cat de repede va decideti ce va doriti cu adevarat” exista si proiectare tehnica, acea etapa in care se realizeaza documentatia pentru obtinerea autorizatiei de construire, proiectul tehnic, detaliile de executie, etc, etapa in care interactiunea dintre arhitect, ingineri si beneficiar este mai mica, dar care se finalizeaza cu cateva bibliorafturi de planuri si documente letrice in baza carora se va obtinerea autorizatia de construire si se vor executa lucrarilor de constructie. Aceasta perioada variaza in functie de complexitatea proiectului de la doua saptamani la cateva luni.

Este important de mentionat ca necesitatea elaborarii unei documentatii de urbanism de tip PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) sau PUZ (Plan Urbanistic Zonal) conduce automat la o perioada de timp mult mai mare deoarece aceste documentatii necesita nenumarate avize asa cum puteti citi in articolul acesta.

Daca ar fi sa oferim un timp minim pentru intocmirea unui proiect obisnuit am putea spune asa: doua saptamani pentru stabilirea conceptului si doua saptamani pentru redactarea documentatiilor tehnice propriu-zise. Doar ca experienta celor 18 ani de proiectare ne determina sa va spunem ca o perioada realista pentru definirea conceptului este de 30-45 zile si tot atat pentru realizarea documentatiilor tehnice.

Legat de termenele de avizare la ONE DESIGN spunem ca „nu putem garanta termenele institutiilor publice sau societatilor care emit avize, activitatea acestora nefiind coordonata de catre un reprezentant al nostru”. In general termenul legal de raspuns la o solicitare de emitere a unui aviz este de 30 de zile calendaristice. Sunt avizatori care emit avize sau acorduri in doua saptamani, in zece sau chiar sapte zile, dar acest aspect tine si de gradul de incarcare a referentilor, perioada anului si complexitatea avizelor.

Pentru a intelege de ce dureaza emiterea unui aviz trebuie sa intelegeti procesul din spate. Dupa depunerea documentatiei la ghiseu sau prin intermediul unei platforme online, solicitarea este atribuita unui responsabil care trebuie sa o analizeze. Fiecare avizator are propria legislatie specifica dupa care se ghideaza si pe care arhitectii si inginerii trebuie sa o cunoasca.

Daca primul pas, care se realizeaza la ghiseu sau online il reprezinta verificarea integralitatii dosarului din punct de vedere al documentelor ce trebuiesc depuse, urmatorul pas este analiza propunerilor tehnice si verificarea incadrarii acestora in prevederile legale. Incercati sa va imaginati ca acesti referenti vad nenumarate amplasamente pe care nu le-au vazut niciodata live si in baza informatiilor furnizate de catre proiectanti trebuie sa isi asume prin semnatura o decizie prin emiterea unei solicitari de completare, a unei respingeri sau a unui aviz sau acord favorabil, cu sau fara conditionari. Aceasta munca de intelegere a documentatiei si intentiei proiectantului nu este usoara si nu ar trebui tratata cu superficialitate. Cu certitudine ca sunt avize care nu genereaza batai de cap, dar acele avize sunt eliberate cel mai repede. In schimb cand trebuie sa intelegi o solutie tehnica este nevoie de timp.

Ulterior intelegerii solutiei propuse, in functie de decizia referentului acesta redacteaza documentul suport (respingere, completari, favorabil, favorabil cu conditionari) pe care il inainteaza conducerii institutiei avizatoare pentru analiza finala si semnare. Apoi, documentul in forma finala se intoarce in registratura fizica sau in mediul online de unde poate intra in posesia proiectantului sau beneficiarului.

Exista anumite avize care necesita deplasare in teren pentru vizitarea amplasamentului. Incercati sa va imaginati ca un referent are trei vizite de facut intr-o zi la trei amplasamente diferite si unde fiecare proiectant a gandi altceva. Este nevoie de timp pentru a observa toate aspectele din teren, timp pentru deplasare, timp pentru redactarea concluziilor ca urmare a vizitei, iar toate acestea se reflecta in durata de eliberare.

Durata de eliberare mai este conditionata si de corectitudinea solutiilor tehnice si includerea in documentatie a tuturor informatiilor specifice fiecarui aviz, de aceea am inclus intre raspunsurile posibile si completarile sau revenirile. Cat despre avizele favorabile cu conditionari putem afirma ca acestea sunt cele mai elaborate deoarece presupun realizarea unor lucrari preliminare inainte de inceperea executiei obiectivului de investitii.

Timpul de eliberare a unui aviz sau acord este conditionat si de necesitatea analizei documentatiei tehnice de catre o comisie tehnica compusa din specialisti care se intruneste la o anumita perioada sau de obligativitatea de informare a populatiei privind o procedura de avizare, toate acestea fiind reglementate prin acte normative.

Asadar, timpii de obtinere a avizelor si acordurilor depind de amplasament, de complexitatea proiectului, de numarul de referenti din institutia respectiva si de problematica studiata. La acestea se adauga si problemele specifice judetului respectiv si necesitatea obtinerii altor avize pentru fundamentarea unei decizii de aprobare, aprobare cu conditionari sau respingere.

In cadrul ONE DESIGN oferim intregul suport pentru obtinerea avizelor si acordurilor solicitate prin certificatul de urbanism pentru toate proiectele intocmite de catre societatea noastra. Atunci cand este cazul prezenta arhitectilor si inginerilor in cadrul comisiilo tehnice de avizare este garantata si putem spune ca in majoritatea cazurilor nu avem parte de respingeri deoarece ne pregatim documentatiile temeinic si consiliam beneficiarii in directia respectarii prevederilor legale pentru obtinerea cat mai rapida a acestor documente necesare si obligatorii pentru emiterea autorizatiei de construire.

arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN

Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design