Bugetarea corecta a lucrarilor pentru cladiri existente

Putem vorbi despre orice concept arhitectural, despre solutii tehnice posibile, despre interventiile necesare, dar trebuie sa avem in vedere ca fara sumele de bani bugetate corespunzator toate ideile vor ramane in faza de proiect, fara a se materializa vreodata.

Cea mai des intalnita problema este cea a bugetarii incorecte, subdimensionate. Este vorba despre momentul in care costurile de executie a lucrarilor proiectate capata o dimensiune valorica, solutiile tehnice transformandu-se in cifre. Orice beneficiar si-ar dori sa cunoasca suma de investitie de la bun inceput, de aceea fiecare isi realizeaza un buget virtual bazat pe informatii culese din piata, din mediul online prin raportare la alte investitii, sfaturi primite de la consultanti, prieteni, colaboratori, etc. Indiferent ca beneficiarul este o persoana fizica, juridica sau o institutie publica, situatia este aceeasi la inceputul drumului – este necesara o evaluare bugetara cat mai realista avand in vedere ca se bazeaza pe doar cateva elemente preliminare, informative despre amploarea lucrarilor cu urmeaza a fi executate.

Primul aspect pe care trebuie sa il aiba in vedere orice investitor sau beneficiar tine de incadrarea corecta a investitei: functiunea cladirii, conditiile de amplasament, vechimea, tipul si numarul interventiilor realizate anterior. Din sinteza acestor informatii rezulta o definire a investitiei, o radiografie a situatiei reale actuale. Daca beneficiarul alege sa ignore anumiti parametri va contura o tema de proiectare eronata si va construi un buget subdimensionat.

Conturarea preliminara a bugetului se poate realiza prin cercetarea de piata pe obiective de investitii similare ca dimensiune, functiune, regim de inaltime si vechimea imobilului. Solicitarea de oferte din partea executantilor sau contractarea unor servicii de estimare din partea societatilor de proiectare pot fi variante de lucru care dau rezultate. O alta varianta este cautarea in mediul online a valorilor de investitie pentru constructii similare cu mentiunea ca ar trebui identificat anul in care s-au executat lucrarile.

Sistemul electronic de achizitii poate fi accesat de catre orice persoana, iar in acest mediu online se regasesc suficient de multe informatii despre proiectele implementate in trecut. In aceasta situatie trebuie avute in vedere atat valorile publicate initial, cele de licitare, cat si cele de atribuire, dar mai ales cele finale de inchidere a lucrarilor. Acestea din urma din pacate nu se regasesc momentan intr-un sistem electronic, astfel ca accesul la aceste informatii valoroase pentru creionarea bugetului este restrictionat.

Cladirile existente necesita o atentie deosebita avand in vedere anul in care au fost realizate, normele si normativele in vigoare la acel moment. Simpla afirmatie „daca au rezistat atat timp, mai rezista” nu este indeajuns si poate conduce la omiterea cu buna stiinta a unor lucrari esentiale pentru rezistenta si stabilitatea imobilului. Sa nu uita faptul ca orice material de constructie are un anumit comportament in timp, caracteristicile sale fiind afectate de exploatarea cladirii. In plus, orice constructie are o durata de viata normata, care odata ce isi atinge valabilitatea este de datoria proprietarului prin intermediul specialistilor in constructii, experti si proiectanti, sa decida pastrarea imobilului si efectuarea lucrarilor de interventie conform expertizelor tehnice realizate sau desfiintarea acestuia, integral sau partial si refacerea anumitor parti ale constructiei conform tehnicilor de executie si procedurilor in vigoare la momentul realizarii interventiei.

Bugetarea corespunzatoare se poate realiza si prin contractarea unor servicii de consultanta preliminara privind investitia, prestate de personal tehnic cu specializarea in domeniul constructiilor, care in baza experientei profesionale anterioare pot intocmi rapoarte preliminare de evaluare, fara a se erija in rapoarte de expertiza sau studii de fundamentare propriu-zise. Este de evitat contractarea unor astfel de servicii prestate de catre consultanti avand alte specializari decat cea tehnic, doar pentru a obtine niste valori pentru intocmirea bugetului.

Constructia unui buget nu este o procedura simpla si care necesita suficiente informatii pentru a fi conforma si cat mai aproape de realitate. Ulterior bugetarii preliminare, investitorul trebuie sa aiba permanent in vedere ca bugetul poate creste, in prea putin cazuri diminuandu-se, si asa cum legislatia in vigoare prevede, devizul general se actualizeaza in toate fazele de proiectare si executie, in functie de lucrarile de interventie necesare pentru realizarea unor constructii durabile.

Recomandam cu caldura contractarea serviciilor de consultanta din partea arhitectilor si inginerilor de specialitate atunci cand doriti sa creionati un buget pentru o investitiei imobiliara, indifierent de dimensiunea acesteia sau implicatii pe care le intuiti. Nu uitati ca anumite interventii trebuie sa respecte si legislatia urbanistica, aspect care in multe cazuri este neglijat si poate conduce la imposibilitatea derularii investitiei din considerente de restrictii aparute.

arh. urb. Alexandru Cristian BALAN

Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design