Volatilitatea autorizatiei de construire

Volatilitatea autorizatiei de construire

Este posibil ca titlul sa fie destul de pompos si sa va conduca spre alte directii decat cele abordate in prezentul material, dar in fapt vom analiza stabilitatea unui act administrativ emis de catre o autoritate publica locala si cat cantareste acest act in mecanismul de evaluare a securitatii investitiei, abordand inclusiv posibile riscuri la care se expune un investitor pentru care autorizatia de construire reprezinta un obiectiv esential in cadrul procesului investitional.

Conform art.2, alin. (1) din Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii autorizatia de construire „constituie actul final de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia este permisa executarea lucrarilor de constructii corespunzator masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea si post utilizarea constructiilor. Ca tare, din punct de vedere juridic autorizatia de construire este un act administrativ individual, fiind adresat unui anumit subiect de drept.

Articolul 1, alin. (2) din Legea 554/2004 contencios administrativ precizeaza ca „se poate adresa instantei de contencios administrativ si persoana vatamata intr-un drept al sau sau intr-un interes legitim printr-un act administrativ cu caracter individual, adresat altul subiect de drept”. Cu alte cuvinte, o persoana ale careui drepturi sunt afectate de o autorizatie de construire, aceasta fiind un act administrativ se poate adresa instantei in vederea suspendarii si/sau anularii executarii acestuia. Actelasi art.1, la alin. (8) precizeaza ca Prefectul poate introduce actiuni in contencios administrativ, in conditiile prezentei legi si ale legilor speciale.

Articolul 12 alin. (1) din Legea 50/1991 precizeaza ca autorizatiile de construire „emise cu incalcarea prevederilor legale, pot fi anulate de catre instantele de contencios administrativ, ca urmare a introducerii actiunii de catre prefect, in urma activitatii de control a ISC”. Se intelege clar ca la solicitarea prefectului, ISC trebuie sa efectueze verificari la emitentul autorizatiei de construire, institutia de control constantand daca exista nereguli in privinta emiterii autorizatiei de construire si fundamentand astfel decizia prefectului de a solicita in instanta suspendarea autorizatiei pana la decizia finala privind mentinerea sau anularea autorizatiei.

Am specificat aceste patru articole pentru a intelege ca orice arhitect-sef isi doreste ca toate autorizatiile de construire emise sa fie legale, acesta fiind motivul pentru care angajatii din directia sau serviciul de urbanism redacteaza certificatele de urbanism incercand sa prevada toate documentele necesare fundamentarii solutiilor tehnice si juridice in scopul diminuarii riscului de anulare a autorizatiei emise.  

Controlul realizat de catre ISC se realizeaza in temeiul Ordinului 310/2022 pentru aprobarea procedurilor de control al statului privind respectarea prevederilor legale la emiterea certificatelor de urbanism, autorizatiilor de construire/desfiintare si la avizarea si aprobarea documentatiilor de urbanism. Acest Ordin stipuleaza in procedurile aprobate documentele necesare pentru emiterea autorizatiei de construire de catre autoritatea publica locala. Astfel, primaria prin directia sau serviciul de urbanism emite autorizatii de construire doar pentru documentatiile care respecta intocmai prevederile Ordinului 310/2022, altfel fiind pasibila de sanctiuni in urma controlului.

Ordinul 310/2022 precizeaza continutul dosarelor si pentru autorizatiile de desfiintare, de construire in regim de urgenta si pentru constructii provizorii, astfel ca oricare ar fi natura solicitarii beneficiarului, indiferent de tipul autorizatiei, serviciul urbanism va analiza fiecare dosar in conformitate cu prevederile legale in vigoare coroborate prin actele normative la momentul analizei. Exista totusi o prevedere interesanta in Ordinul 310/2022 prin care in urma controlului ISC „se va instiinta institutia prefectului, in vederea analizarii necesitatii si oportunitatii atacarii autorizatiei de construire in instantele de contencios administrativ”. Astfel, decizia de atacare sau nu in instanta a autorizatiei de construire este atributul exclusiv al prefectului. Aceasta decizie este statuata si de Codul Administrativ care la art 249, alin. (4) precizeaza ca „Prefectul asigura verificarea legalitatii actelor administrative ale autoritatilor administratiei publice locale si poate ataca in fata instantei de contencios administrativ actele acestora pe care le considera ilegale”.

Iata asadar, ca nerespectarea procedurilor legale si identificarea „scurtaturilor” poate conduce in cea mai nefericita situatie spre anularea actelor administrative emise. De aceea recomandam consultarea arhitectilor prin contractarea serviciilor de consultanta si ulterior contractarea unor proiecte si documentatii intocmite in conformitate cu prevederile legale pentru securizarea investitiilor imobiliare.

arh. urb. Alexandru Cristian BALAN

Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design