Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
De-a lungul timpului am recomandat celor cu care ajungem sa interactionam prin intermediul blog-ului One Design, al social media si nu in in ultimul rand prin intermediul intalnilor formale si informale, ca inainte de achizitia unui teren sa consulte un arhitect pentru o analiza preliminara a amplasamentului. In ultimul timp astfel de solicitari au devenit din ce in ce mai dese deoarece cumparatorii au inteles riscurile la care se expun in momentul in care cumpara „in blind” cunoscand doar situatia juridica asa cum reiese din actele de proprietate.
Daca in trecut cumparatorii se bazau exclusiv pe verificarile juridice ale actelor, servicii prestate de catre avocati sau notarii publici, in ultimii doi ani intentia de a consulta specialisti in domeniul arhitecturii si urbanismului este in crestere pentru a obtine o radiografie, o imagine ampla asupra ceea ce poate fi construit pe un teren, implicatiile financiare si de timp pana la obtinerea autorizatiei de construire, precum si alte riscuri ce pot fi identificate timpuri si masurile de reducere a acestor riscuri pe care le poate realiza viitorul proprietar singur sau impreuna cu arhitectul, in functie de contextul specific.
Una dintre principalele situatii care pot aparea ulterior achizitiei este existenta unei restrictii care nu este inscrisa in cartea funciara si implicit nu apare in documentele legale. Iar aceasta restrictie poate fi determinata de retele tehnico-edilitare vechi sau noi, de retele de interes local sau regional sau de reglementari urbanistice specifice unor anumite teritorii. Sau o restrictie determinata de conditiile urbanistice particulare ale unei zone care a fost cuprinsa in una sau mai multe documentatii de urbanism.
In primul rand analiza porneste de la situatia cadastrala pe care o analizam din punct de vedere tehnic si juridic si definim cadrul general, punctul de pornire, jaloanele ce vor fi atinse si estimarea costurilor cu actualizarile acestor documente. In plus, analizam si fezabilitatea de actualizare precum si impactul juridic sau contextul in care s-ar putea realiza.
In al doilea rand analizele pe care le realizam contin partea de regulament local de urbanism din care extragem informatiile aplicabile amplasamentului, verificand daca coeficientii urbanistici si conditiile de edificare sunt pretabile pentru investitia care urmeaza a fi realizata. Nu de putine ori am observat ca in zone care aparent permiteau construirea imobilelor de locuinte colective (blocuri) sa nu poata fi edificate prin autorizare directa, regulamentul permitand doar locuire semicolectiva sau colectiva de mici dimensiuni, cu numar redus de unitati locative (apartamente), caz in care viitorul proprietar, daca si-ar fi pastrat optiunea de a construi mai mult ar fi fost nevoit sa initieze o documentatie PUZ (Plan Urbanistic Zonal) pentru modificarea regulamentului de zona, iar succesul unor astfel de documentatii nu poate fi garantat de catre nimeni, parcursul fiind anevoios, de lunga durata si implicand atat institutiile avizatoare cat si comisiile tehnice de avizare si consiliile locale care reprezinta punctul terminus, definitoriu pentru adoptarea PUD sau PUZ.
In al treilea rand in cadrul analizelor, intelegand doleantele viitorului proprietar, realizam estimari ale suprafetelor, volumului si conformarii unei cladiri care sa atinga toate obiectivele, care sa respecte toate reglementarile tehnice din domeniul constructiilor, normativele de proiectare, care vor aplicate proiectului pentru ca acesta sa poata fi avizat si ulterior autorizat. Din acest punct de vedere putem spune ca acte de reglementare precum Legea locuintei, Ordinele Ministrului Sanatatii privind conditiile de locuire sau Normativul de securitate la incendiu reprezinta baza determinarii compatibilitatii viitoarei cladiri cu amplasamentul propus spre analiza.
Au fost situatii in care am fost intrebati cum putem sa realizam estimari fara a intocmi planse, iar raspunsul furnizat a fost fundamentat pe experienta de peste 19 ani in domeniul proiectarii, prin intelegerea regulilor si normelor de proiectare pe care le-am sumarizat in diverse notite si concepte, acestea oferindu-ne suprafete aproximative, construite si desfasurate, pentru diverse functiuni si care ne ajuta sa estimam arii si volume spatiale. Este evident ca atat timp cat suntem o societate de proiectare activa in piata, proiectand si livrand documentatii tehnice pentru toate tipurile de constructii, evoluam si ne dezvoltam constant alaturi de clientii nostri, ne perfectionam si imbunatatim algoritmi de calcul si estimare pe care i-am dezvoltat.
Un alt punct al analizei noastre este reprezentat de simbioza tehnic-juridic pentru ca sunt nenumarate situatiile in care o viitoare constructie este conditionata de cladirile existente in jur, de distantele dintre acestea, regimul de inaltime, conformarea din punct de vedere al materialelor de constructie sau de situatia juridica a acestora, iar la acest capitol trebuie identificate toate variantele de rezolvare, cu sau fara implicarea vecinilor directi, stabilirea etapelor si modalitatilor de abordare, avand in vedere riscurile si modurile de atenuare sau eliminare a acestora.
Contextul juridico-tehnic este foarte important pentru viitorul proprietar deoarece acesta influenteaza timpul de derulare a proiectului, perioada de avizare-autorizare si in final durata executiei lucrarilor. In plus, neconcordantele juridice pot cauza actiuni in instanta ce pot conduce pana la blocarea santierului si intarzieri peste termenele stabilite cu constructorul.
Desi nu suntem analisti financiari si nici consultanti de afaceri, in baza experientei pe care o avem in domeniul proiectarii, verificarii proiectelor si asistentei in perioada de executie a lucrarilor, ne rezervam dreptul de a emite pareri asupra fezabilitatii unei investitii bazandu-ne afirmatiile din concluziile raportului de analiza atat pe trend-ul pietei imobiliare cat si pe corelarea spectrului politic si influenta acestuia asupra sectorului economic.
Ceea ce incercam prin rapoartele de analiza premergatoare achizitiei unui teren este sa oferim eventualului proprietar o radiografie cat mai complet, acoperind toate punctele enuntate anterior in scopul de a-i contura o imagine cat mai clara asupra ceea ce va achizitiona si procesele pe care urmeaza sa le deruleze pana la finalizarea investitiei, cu riscurile si oportunitatile aferente.
arh. urb. Alexandru Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design