Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
Domeniul constructiilor este cu siguranta un domeniu cheie al economiei si nu doar declarativ, iar interesul pentru acesta a crescut din ce in ce mai mult, in primul rand datorita investitiilor private realizate de catre dezvoltatorii imobiliari si persoanele fizice, cat si a investitiilor publice derulate de diverse agentii guvernamentale, companii de stat sau autoritati publice locale.
In contextul unei piete nereglementate din punct de vedere al onorariilor, in care deobicei accentul se pune pe pretul cel mai mic, acesta fiind criteriul de atribuire atat pentru achizitiile publice cat si pentru investitiile private, consideram necesara prezentarea unor formule de calcul a onorariilor de proiectare reale, corecte si pentru care puteti beneficia de proiecte complete, nu partiale, incropeli, adaptari sau in cel mai rau caz, schite de proiect.
In 1994 Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului (MLPAT) a elaborat cu ajutorul majoritatii organizatiilor profesionale de la acea vreme un ghid privind calcularea onorariilor pentru toate tipurile de proiect, ghid care a fost actualizat in mod succesiv pana in 1999, iar ulterior de catre Ordinul Arhitectilor din Romania pana in 2015. Aceste onorarii nu au fost niciodata obligatorii si nu au reprezentat o limita inferioara minimala, ca in cazul onorariilor notarilor publici, ci au avut un rol orientativ privind cotarea corespunzatoare in raport cu munca depusa, gradul de complexitate si importanta investitiei. Conform acestor ghiduri elaborate si revizuite se propun mai multe variante de calcul a tarifelor de proiectare.
Aceasta varianta presupune determinarea in baza unor formule de calcul, prin raportare la suprafata totala construit desfasurata a imobilului, categoria de importanta, complexitatea programului arhitectural in care se inscrie, ponderea de repetabilitate, etc a valorii totale de investitie pentru lucrarea solicitata. Din valoarea totala de investitie, pe baza altor formule de calcul se determina procentul total al valorii de proiectare ce include toate serviciile de arhitectura si inginerie si care in medie variaza intre 3 si 5% din valoarea de investitie. In acest procent nu sunt incluse serviciile de asistenta tehnica, onorarariile pentru intocmirea studiilor de teren precum studiul geotehnic, geologic, hidrogeologic, topografic, expertize tehnice, verificarile tehnice de proiecte, etc. Pentru fiecare dintre acestea exista formule de calcul pentru cote procentuale raportate atat la valoarea investitiei cat si la valoarea de proiectare.
Prin utilizarea acestei metode onorariul de proiectare rezultat, cu sau fara studiile si verificarile aferente, este unul cat se poate de corect si care acopera toate cheltuielile conexe procesului de proiectare si permite o margine de profit satisfacatoare pentru intreaga echipa de proiectare, astfel ca se pot contracta mai putine lucrari si se pot livra proiecte mult mai detaliate si care trateaza toate aspectele necesare executiei corecte a lucrarilor de constructie.
Aceasta varianta de tarifare este utilizata in general de catre societatile cu experienta care lucreaza atat pentru investitori privati cat si pentru autoritati publice si care sunt obisnuiti cu bugetarea corecta pentru a putea finaliza in bune conditii contractele semnate.
Varianta 2 – tariful orarAceasta varianta se regaseste deasemeni in ghidurile mentionate, dar este foarte des intalnita la companiile straine, din majoritatea domeniilor de activitate, care au cheltuielile calculate prin raportare la persoana, gradul profesional detinut, pregatirea univesitara si post universitara, cursurile de pregatire continua, etc. Tariful orar include toate cheltuielile directe (salariu si impozite) si cele indirecte (cota parte din utilitati, chirii, amortizari, marketing, etc.) si difera in functie de postul fiecarei persoane si experienta acesteia. Desigur ca majoritatea societatilor comerciale au un tarif orar general, per firma, care se poate aplica pentru o rapiditate a calcului.
Tarifarea orara are avantajul ca se pot face estimari a numarului de ore lucrate, in baza carora se determina valoarea totala si conform graficului de timp prezentat se poate realiza atat o monitorizare interna corecta, cat si o monitorizare din partea beneficiarului, iar decalajele si intarzierile pot fi determinate din timp. Un alt avantaj al tarifarii orare este ca permite ambelor parti, proiectant si beneficiar, suplimentarea valorii contractuale, ca urmare a unor situatii neprevazute sau a unor noi solicitari, prin raportare la timpii alocati in trecut pentru activitati similare, diminuandu-se sau eliminandu-se neintelegerile dintre cele doua parti contractante.
Tariful orar mai are si avantajul unei estimari corecte a personalui implicat deoarece toate raportarile se fac la un program de lucru de 8 ore pe zi. Efectuarea unor ore suplimentare care se regasesc in evidenta de activitate a fiecarei persoane transmit semnale clare atat angajatorului proiectant cat si beneficiarului, ambii putand observa daca un specialist nu are productivitatea corespunzatoare, nu este suficient de pregatit pentru a livra in termenul stabilit sau termenele propuse nu au fost realiste.
Aceasta optiune este cea mai utilizata in ultimii 15 ani in proiectare, cu precadere in piata de proiecte private si pe care o consideram cea mai nerealista. Atunci cand se discuta de metru patrat se ia in calcul suprafata construita a fiecarui nivel si se considera ca toate constructiile sunt la fel. Aceasta gandire este total eronata deoarece gradul de complexitate al unei structuri pentru doua constructii P+1E poate sa fie de la simplu la dublu. La fel si cand vorbim de functiunea spatiilor. La fel si cand vorbim de conditiile de teren pentru ca un grad de complexitate are o casa construita in camp si alt grad de complexitate are o locuinta construita in mediu urban, prin alipire la calcan.
Varianta „la metru patrat” este facila pentru toti cei care nu au implementate sisteme de calcul si de performanta a angajatilor. La fel ca si in cazul constructorilor, al mesterilor cu precadere, metrul patrat este irelevant atunci cand vorbim de o suprafata foarte mica sau o suprafata foarte mare, iar intre cele doua extremitati, tot ce este la mijloc este subiectivitate totala.
Aceasta varianta de tarifare mai prezinta si alte neajunsuri cum ar fi imposibilitate de a determina un onorariu de proiectare complet, pornindu-se de la o estimare de 150mp si ajungandu-se la 180-200mp pentru o locuinta, caz in care valoarea de proiectare este indexata cu 20-30% la finalul proiectului, punand poate beneficiarul intr-o situatie delicata.
Este de retinut ca acest calcul „la metru patrat” se aplica si in cazul celorlalti specialisti implicati cum ar fi expertii tehnici sau verificatorii de proiecte, a caror munca este incorect evaluata. In fapt, aceasta varianta conduce la realizarea unor proiecte si documentatii tehnice incomplete, doar din dorinta de a ramane in media preturilor de piata, chiar daca acestea nu acopera cheltuielile.
Ar mai fi de remarcat aspectul privind intentia de realizare de volume de proiecte ca urmare a unor onorarii mici rezultate din calculul pe metru patrat, fapt care este extrem de greu de realizat in domeniul proiectarii. Desigur ca majoritatea cunoastem principiul din vanzari „cantitate mare, pret mic si castigi la volum”, dar in cazul proiectarii vorbim de servicii care depind de niste factori: avize, acorduri, autorizari, modificari de tema, etc. Toate acestea inseamna timp nebugetat si nealocat unei persoane si care in final se traduc prin „pseudo pierdere” pentru proiectant si care se transforma in documentatii „mai subtiri”, cu un continut redus si slab calitativ livrate beneficiarului.
Aceasta varianta de tarifare se practica de catre acele societati care au o baza de proiecte extrem de mare, gata facute, asupra carora nu intervin si pe care le livreaza fara nici un fel de adaptare la teren. In realitatea nu le putem numi proiecte pentru ca nici un specialist nu verifica daca ceea ce contin plansele, breviarele de calcul, etc se potrivesc 100% pentru amplasamentul produs. Le putem denumi documente standard pe care beneficiarii le pot cumpara avand speranta ca se va potrivi totul, in caz contrar fiind nevoiti sa realizeze diverse adaptari la fata locului dupa propriile cunostiinte si complet in afara legii, fapt ce conduce la o multitudine de probleme ce apar ulterior si pe care cei mai multi nu reusesc sa le rezolve, punand si autoritatea publica locala in situatia de a nu avea solutii de rezolvare si de a aplica amenzi contraventionale in mod repetat.
Ar mai fi de mentionat faptul ca onorariul fix este practicat de acele societati care nu au in conducerea lor sau chiar componenta personalului angajat permanent persoane cu studii tehnice in domeniul constructiilor, pe care noi ii denumim „samsari de proiecte” si despre care am scris in acest articol.
In concluzie, dintre cele patru optiuni de calculare a onorariilor de proiectare consideram ca cele mai corecte sunt cele raportate la procent din valoarea de investitie si tariful orar, ambele fiind utilizate in cadrul societatii One Design pentru estimarea corecta a valorilor de proiectare. Probabil acesta este si raspunsul pentru cei nedumeriti privind valorile „mari” pe care le sesizeaza in ofertele noastre tehnico-economice. In cazul in care va doriti o societate de proiectare care sa fie alaturi de dvs prin intreaga sa echipa de specialisti atestati, arhitecti si ingineri, atunci cu siguranta noi putem raspunde oricaror cerinte pe care le aveti.
arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design