Scade piata imobiliara

Iata un titlu de articol de tip „click bait” pe care il deschizi pentru ca esti in cautarea unui raspuns cat se poate de clar. Sau daca nu clar, cel putin sa primesti o sugestie, un pont, ceva de care sa te agati, chiar daca nu esti investitor in real-estate, ci doar un cumparator de apartament.

Suntem intrebati frecvent despre cum simtim piata, de evolutie si ni se solicita parerea privind evolutia preturilor, cand consideram ca este oportun pentru investitii, cand este bine sa cumperi si sa vinzi, si tot ce tine de astfel de demersuri. Asa cum am tot spus-o in repetate randuri, nu suntem analisti financiari si in putine situatii ne permitem sa dam sfaturi investitionale. Iar atunci cand exprimam o opinie investitional o fundamentam din punct de vedere tehnic, juridic si economic si cu siguranta este vorba despre o particularitate, o nisa, nu despre main stream.

Recomandam tuturor celor care sunt interesati de orice fel de comert, de tranzactionare sa se educe, sa citeasca, sa se documenteze si sa isi faca propriile analize bazate pe cele intamplate in trecut. In egala masura trebuie sa aiba in vedere faptul ca fiecare perioada este caracterizata de anumite cuvinte cheie care au creionat acei ani si difera de la un ciclu la altul in functie de contextul politic, social, economic si nu in ultimul rand, extrem de important, evolutia tehnologiei.

In termeni simpli, pe intelesul tuturor „piata” reprezinta totalitatea tranzactiilor dintre cei care vand si cei care cumpara. Piata este reglata in sus si in jos de diferenta dintre cerere si oferta. Daca exista o oferta mare de produse pe piata si cerere scazuta atunci produsele sunt ieftine. Daca exista oferta mare si cerere la fel de mare sau mai mare atunci produsele devin mai scumpe. Pentru ca cei care vand vor sa faca profituri mai mari.

Suficient de multe persoane sunt interesate de evolutia preturilor imobilelor pentru achizitia in scopuri personale – fie achizitia unei locuinte, a unui sediu pentru societate sau alte achiziti de imobile pentru uzul propriu. O alta parte a populatiei doreste sa achizitioneze un nou imobil in scopul obtinerii unor venituri pasive din chirie. Acesti sunt cei care sunt interesati de momentele de scadere sau crestere pentru ca in fapt sunt cei care au venituri limitate pentru investitii sau depind de alte tranzactionari pentru a se capitaliza.

Dintotdeauna fiecare a vrut sa cumpere ieftin si sa vand scump, iar imobiliarele nu fac diferenta. Ceea ce este cu adevarat important este scopul pentru care se face o tranzactie. Daca vorbim de mici vanzari de tip vanzare apartament cu doua camere plus o diferenta pentru a achiziona un apartament de trei camere atunci cu siguranta evolutia pietei nu ar trebui sa intereseze pe nimeni. Spun asta pentru ca indiferent cat de ieftin sau scump este apartamentul cu doua camere, procentul de diferenta care trebuie pus pentru cel de trei camere, in procente, este la fel. Desigur ca in valoare absoluta, lei sau euro, este o diferenta si despre aceasta diferenta se vorbeste permanent pentru ea este cea care conteaza.

Evolutia preturilor este dictata de foarte multi factori economici, sociali si politici, iar a analiza toate aspectele cu siguranta ar fi necesar de un material foarte amplu care ar putea fi plictisitor pentru unii. In principiu atunci cand economia functioneaza, este in crestere, banii sunt rulati de la o persoana la alta, bancile ofera conditii de creditare foarte bune, salariile sunt atractive pentru ca angajatorii vand marfa si au marje de profit bune si tot asa. In momentul in care economia scade datorita diversilor factori, marginile de profit se diminueaza, salariile sau numarul de salariati scade, puterea de cumparare scade, bancile devin precaute si acorda credite mai greu si implicit banii care se plimba de la o persoana la alta sunt mai putini. Iar acest schimb de bani nu se refera doar la cash ci si tranzactiile bancare si non-bancare cu ajutorul cardurilor sau a cupoanelor, bonurilor, etc.

In fapt piata imobiliara ca orice alta piata precum ce a bancara, asigurari, bursa, crypto este influentata de banii cash introdusi in circulatie, de sumele pe care marii jucatori le introduc sau ii scot. Punctul vorbind daca investitorii mari aleg sa finanteze achizitia de terenuri si constructia de ansambluri rezidentiale introduc bani in circulatie. Daca dupa finalizarea constructiilor, vand proprietatile si retrag banii din circulatie, fara a-i reinvesti in alte proiecte imobiliare, piata sufera o corectie si incepe sa scada.

Este important de inteles ca piata imobiliara influenteaza direct sectorul constructiilor si vice versa. O cerinta mare de imobile de constructie determina o crestere a preturilor materialelor, la fel cum un ritm de constructie redus conduce la o ieftinire a produselor pentru constructii. Piata este reglata de jucatorii mari care cumpara si vand si prea putini de cumparatorii ocazionali sau unici.

Avand in vedere ca domeniul imobiliarelor este singurul care a suferit doar o corectie pana in noiembrie 2022, in timp ce celelalte domenii precum bursa sau crypto sunt in scadere masiva din martie pana in prezent, este posibil sa asistam la o scadere a preturilor doar in masura in care nu se va mai investi in acelasi ritm.

Cei care vor sa achizitioneze un imobil o pot face oricand au posibilitatea financiara de cash sau de a fi creditati de catre banca, dar in aceasta perioada bancile, care in fapt vand bani, ii vand la un pret mare si cu conditii mai grele pentru ca sunt neincrezatoare in capacitatea de recuperare a creditului.

Reintroducerea unor impozite privind tranzactionarea proprietatilor, a cresterii impozitelor pe proprietate sau costul crescut al facturilor de utilitati poate genera in randul micilor vanzatori dorinta de regandire a modului in care locuiesc si sa doreasca sa vanda proprietati mari pentru achizitionarea unor mai economice din punct de vedere al intretinerii. Doar ca pentru proprietati mari este nevoie de bani mai multi, dar cu siguranta mai putini decat intr-o perioada de crestere economica.

Cei care doresc sa investeasca niste bani in imobiliare o pot face intr-o perioada in care lumea cauta sa le vanda, cu conditia sa se bazeze pe lichiditati si nu pe creditare, pentru ca aceasta este scumpa momentan si intr-o continua crestere. Desigur ca una este piata real estate a vanzarilor si cumpararilor si alta este cea a inchirierilor, cea din urma fluctuand in functie si de alti parametri precum migratia populatiei, atat cea nationala cat si alte natii, catre diverse orase si disponibilitatea imobilelor aflate la inchiriere.

Din punctul nostru de vedere poate fi un moment bun pentru achizitionarea de imobile cu conditia evaluarii corecte a costurilor si asigurarea resursei financiare din lichiditati sau vanzari anterioare. Cu siguranta toata lumea doreste sa cumpere la cel mai jos pret, „all time low” asa cum este cunoscut in limbajul de specialitate, dar nu intotdeauna este posibil. Evaluarea imobilelor trebuie sa fie realizata in raport cu suprafata, anul constructiei, starea, potentialul, zona, etc. O evaluarea corecta conduce la un pret corect si care determina tranzactia.

In cazul in care intentionati sa achizitionati un imobil aflat in partea superioara de pret a pietei, o casa, un teren sau o cladire cu o anumita functie specialistii ONE DESIGN va pot intocmi un raport de analiza a investitiei din punct de vedere tehnic si juridic care sa va fundamenteze decizia de achizitie, iar pentru aceasta tot ceea ce aveti de facut este sa folositi pagina de contact a site-ului nostru.

arh. urb. Alexandru Cristian BALAN

Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design