Dezmembrarea unui teren in mai multe loturi

Sunt cateva situatii in care beneficiarul detine un teren cu o suprafata foarte mare, prin operatiuni cadastrale il dezmembreaza succesiv in cate trei parcele conform legii pana ajunge la suprafata necesara pentru a realiza constructia dorita. Acest proces insa, la prima vedere, pare a avea foarte multe avantaje, in special daca privim timpul foarte scurt de desfasurare, insa mai departe apar nenumarate dezavantaje care aduc de la sine costuri mai mari.

In articolul acesta va vom prezenta tot cadrul legal pentru tot ceea ce tine de procesul de dezmembrare al unui teren, de construire pe o parcela provenind dintr-un teren dezmembrat impreuna cu avantajele si dezavantajele ce survin din acestea.

Cele doua cazuri prin care se poate dezmembra un teren sunt urmatoarele:

1. Procedura cadastrala prin care un inginer geodez poate dezmembra un teren in maxim trei parcele, iar mai departe, fiecare dintre cele trei parcele pot fi dezmembrate la randul lor in trei parcele. Procesul este repetitiv pana cand se ajunge la suprafetele de teren dorite, astfel incat sa se incadreze in Regulamentul local de urbanism cu referire la parcele construibile.

Avantajul acestei proceduri este perioada scurta de-a lungul careia se desfasoara, insa va vom oferi un exemplu spre a va explica ce probleme puteti intampina in cazul in care doriti sa construiti o casa pe un amplasament cumparat provenit dintr-o dezmembrare sau un ansamblu de case pe parcele provenind din dezmembrare urmarind procedura cadastrala.

Pe un amplasament alaturat unui drum judetean se doreste dezmembrarea unui teren in 6 parcele egale. Pentru a putea avea acces toate acestea trebuie sa se prevada si un drum, astfel, terenul discutat se va dezmembra in sapte parcele: sase parcele relativ regulate si egale pe care se vor edifica constructiile si cea de-a saptea care va oferi acces proprietarilor in curtea proprie. De aici incepe intreaga discutie referitor la consecintele ce afecteaza din mai multe puncte de vedere beneficiarul sau investitorul.

Terenul numarul sapte care in acceptiunea logica este drum de acces, in documentatia depusa la autoritatea competenta este teren precum si celelalte sase pe care urmeaza a se edifica constructiile. Asadar, primaria pe raza caruia se afla constructia / ansamblul rezidential nu are nicio obligatie sa il amenajeze deoarece nu este luat in evidenta ca drum de acces. A saptea fasie de parcela pe planurile depuse la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara este reglementata ca parcela, nu ca drum de acces. Aceiasi discutie o avem si pentru retelele edilitare. Bransamentele se vor face la drumul judetean, iar mai departe, catre constructii se va face un traseu principal la care se vor bransa toate cele sase locuinte. Costul intregii retele de pe amplasament intra in sarcina beneficiarului / investitorului (in functie de felul cum sunt intocmite contractele de vanzare cumparare). In cazul in care prima casa care se va construi este cea din capat (a sasea parcela), beneficiarul acestuia va suporta toate cheltuielile traseelor retelelor edilitare pana la locuinta proprie, la care ulterior, ceilalti proprietari ce urmeaza a-si construi locuintele se vor bransa.

In cele mai multe dintre cazuri amplasamentului dezmembrat numarul sapte nu I se prevede latimea minima admisa pentru accesul autospecialelor, si, astfel, nu I se va putea schimba niciodata functiunea printr-un PUZ din teren liber de constructii in drum de acces.

De asemenea, drumul de acces nefiind reglementat ca drum de acces ridicarea gunoiului menajer se va face din drumul judetean, astfel, fiecare beneficiar va trebui sa duca pubela in locul special amenajat de la drumul judetean pentru ca societatea cu care a semnat contractul de salubritate sa ii ridice gunoiul menajer.

Nota: Constructiile ce urmeaza a fi edificate vor respecta regulamentul de urbanism al zonei si regulamentele documentatiilor emise, daca exista si daca mai sunt in vigoare. Pentru calcului POT (procent de ocupare al terenului) , conform legii 350/2016, terenul la care se vor raporta constructiile este cel care a fost dezmembrat initial doar in cazul in care proprietarul este acelasi. (in cazul in care din cele sapte terenuri dezmembrate, beneficiarul vinde unul dintre ele, terenul la care se face raportarea este cel initial scazand suprafata celui vandut).

2. Intocmirea unei documentatii PUZ (Plan Urbanistic Zonal) are mult mai putine dezavantajele, printre care amintim: perimetrul de studiu nu delimiteaza doar amplasamentul in cauza, ci se ia in considerare o zona mult mai mare si procesul de intocmire si avizare este unul foarte anevoios si lung. Cateva dintre avantajele ce se aduc prin documentatia PUZ sunt:

- prin PUZ se poate schimba functiunea unei zone;
- prin PUZ se pot modifica POT si CUT (Coeficient de utilizare al terenului);
- prin PUZ se pot reglementa drumuri noi de acces.

Astfel, dezmembrarea unui teren utilizand procedura intocmirii unui PUZ, desi mai anevoioasa, ajuta mai departe beneficiarii sau investitorii. Ajutandu-ne tot de exemplul de mai sus, terenul numarul sapte dezmembrat va fi luat in considerare in documentatiile depuse ca drum de acces, deci va fi luat in evidenta in cadrul Primariei. Prin PUZ drumul este reglementat corect astfel incat accesul autospecialelor sa se faca mai usor.

Nota: Orice constructie prevazuta in cadrul noii documentatii PUZ va respecta noile reglementari privind utilizarea terenului, functiunea etc.,iar POT si CUT se vor calcula facandu-se referire la terenul nou dezmembrat, deoarece prin PUZ au fost reglementati noi indici POT si CUT.

Asadar, desi procedura de intocmire a documentatiei PUZ este mult mai greoaie, rezultate sunt in avantajul, atat al beneficiarilor cat si al orasului/localitatii de pe zona careia se afla.

arh. Patricia Maria Savu,
arhitect senior One Design