Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
Finalul anului 2021 si inceputul anului 2022 aduc noi modificari legislative privind posibilitatea construirii in extravilanul unei localitati, iar diversi investitori deja au inceput sa speculeze aceasta prevedere, interpretand in mod eronat textul legislativ, astfel ca pentru a veni in sprijinul celor interesati am realizat o radiografie a actelor normative ce reglementeaza construirea in extravilan.
Proiectul de lege pentru modificare legii 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructie prevede introducerea unor derogari pentru construirea in zona de extravilan a localitatilor. In urma adoptarii de catre Parlament a Legii 303/2021 pentru completarea art.23 din Legea 50/1991 si publicarii acesteia in Monitorul Oficial in 20 decembrie 2021, Legea 50/1991 s-a modificat si au aparut noile reglementari.
Articolul 23 aliniatul 1 spune ca „intravilanul localitatilor se stabileste prin planurile generale de urbanism – PUG – aprobate potrivit legii”. Pana aici totul este clar. Aliniatul 2 mentioneaza ca „ulterior aprobarii PUG pot fi introduse in intravilanul localitatilor si unele terenuri din extravilan, numai in conditii temeinic fundamentate pe baza de planuri urbanistice zonale – PUZ – aprobate conform legii”. Prevederea este cat se poate de clara, sublinind „unele terenuri din extravilan” si cu mentiunea ulterioara „numai in conditii temeinic fundamentate”. Cu alte cuvinte, daca la momentul actualizarii PUG, elaboratorul documentatiei, urbanist cu drept de semnatura inscris in evidentele Registului Urbanistilor din Romania, in urma avizelor si acordurilor obtinute, a consultatii populatiei si factorilor decidenti, a decis, iar institutiile abilitate au aprobat o anumita limita a intravilanului, extinderea acesteia trebuie argumentata foarte clar din punct de vedere al oportunitatii si beneficiului local pentru comunitate, in interesul dezvoltarii localitatii.
In urma restructurarilor si interventiilor asupra uneia dintre cele mai vechi si controversate legi din Romania, din articolul 23 au fost eliminate aliniatele 4 si 5, iar aliniatul 6 mentioneaza ca „fac exceptie de la prevederile alin. (2) terenurile aferente obiectivelor de investitie care servesc activitatilor agricole prevazute in [...] Legea fondului funciar”.
Art. 92 alin. (2) litera c) si e) din Legea fondului funciar nr. 18/1991 specifica „amplasarea constructiilor de orice fel pe terenuri agricole de clasa a III-a, a IV-a si a V-a de calitate avand categoria de folosinta arabil, vii si livezi si cele pentru imbunatatiri funciare” este permisa prin derogare de la alin.1 pentru obiective de investitii care „servesc activitatii agricole si/sau serviciilor conexe precum: depozite de ingrasaminte minerale ori naturale, constructii de compostare, silozuri pentru furaje, magazii, soproane, silozuri pentru depozitarea si conservarea semintelor de consum, inclusiv spatii administrative, aferente acestora, platforme si spatii de depozitare a produselor agricole primare, sere, solare, rasadnite si ciupercarii, adaposturi de animale”. In completare vine si litera e) din acelasi aliniat si articol care mentioneaza ca se pot construi si „anexe gospodaresti ale exploatatiilor agricole definite la pct 4 din anexa 2 la Legea 50/1991”.
In anexa nr.2 la Legea 50/1991 se mentioneaza ca prin anexe gospodaresti ale exploatatiilor agricole se intelege „constructii situate in zona izolate in extravilan si indepartate de localitatea de resedinta a lucratorilor agricoli, menite sa adaposteasca masini agricole, utilaje, mici ateliere, scule, alte bunuri ale acestora, inclusiv animale, precum si spatii pentru cazare temporara pe timpul campaniilor agricole”.
Avand intregul cadru legislativ putem analiza despre ce este vorba si ce se poate construi in extravilan prin autorizare directa, autorizatiile construire fiind emise de catre Primaria Comunei in cauza daca are compartiment de urbanism sau de catre Consiliul Judetean in cazul in care nu are personal de specialitate. In situatia terenurilor situate in extravilanul oraselor si municipiilor autorizatiile de construire se elibereaza de catre serviciul sau directia de urbanism, aceste localitati fiind obligate sa aibe serviciu propriu de urbanism si amenajarea teritoriului.
Tinand cont de prevederile prezentate in extravilan, pe terenuri din clasele 3, 4 si 5, clase stabilite in urma realizarii unui studiu pedologic avand doar categoriile de folosinta mentionate se pot realiza constructiile mentionate ce deservesc sectorul agricol si anexele gospodaresti agricole mentionate, fara a mai fi necesara intocmirea unei documentatii PUZ pentru introducerea terenului in intravilan. Subliniam faptul ca articolul de lege stipuleaza clar ca spatiile administrative sunt aferente exploatarilor agricole si implicit nu pot avea alta destinatie, pe cale de consecinta in documentatia pentru obtinerea autorizatiei de construire vor fi specificate toate informatiile referitoare la aceste spatii, activitatile de birou sau admininstrare generala a afacerii, inclusiv sedii sociale ale societatilor comerciale, neputand fi incluse in aceasta categorie. In intelesul legii sunt autorizabile toate constructiile ce adapostesc utilaje si scule aferente lucrarilor agricole si micile ateliere de reparatii. Recomandam a nu fi interpretat textul legii in sensul ca s-ar permite construirea de service-uri auto sau ateliere de reparatii ale vehiculelor de orice fel, ci doar spatii pentru mici reparatii pentru utilajele agricole.
Deasemenea, prevederea din anexa 2 prin care se accepta construirea in extravilan a spatiilor de cazare pentru lucratori pe perioada campaniilor agricole nu trebuie interpretat in sensul realizarii unor constructii turistice avand functiunea de pensiune, cazarea temporara fiind descrisa exclusiv pe perioada lucrarilor agricole, nu pe toata perioada anului.
Referitor la celalalte cladiri cu functiuni acceptate de depozitare mentionam faptul ca acestea trebuie deasemeni sa aiba legatura directa cu domeniul agriculturii. In privinta serelor, solarelor, rasadnite sau ciupercarii, si acestea pot fi autorizate si construite fara intocmirea PUZ pe terenuri din extravilan. La acest capitol subliniam ca legea nu prevede posibilitate construirii de spatii pentru sortare, ambalare sau procesare, fara realizarea PUZ si implicit fara introducere in intravilan. In acceptiunea noastra, aceste spatii intra in categoria industriei si excede cadrul agriculturii, chiar daca aceasta ramura a industriei se afla in conexiune directa cu agricultura.
Acestea ar fi cele mai recente modificari aduse Legii 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructie si interpretarea corecta a acestora. Pentru toate celelalte categorii de investitii si situatii neprezentate sau explicate in acest material este necesara intocmirea unui PUZ, fundamentat corespunzator si aprobat conform legii pentru introducerea terenului in intravilanul localitatii.
Avand in vedere complexitatea domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului prin corelarea cu o multitudine de legi si acte normative ce vizeaza domenii conexe sau pe care le impacteaza recomandam consultarea specialistilor in urbanism si arhitectura, One Design fiind cu siguranta una dintre optiuni, datorita vechimii in piata de proiectare, din anul 2003, totalizand 19 ani de activitate, in care specialistii angajati ai societatii s-au confruntat cu diverse spete si situatii pentru care au gasi solutiile legale, fara a cauta artificii sau false interpetari ale legislatiei si care sa induca in eroare beneficiarul investitiei sau sa puna in imposibilitate de implementare un proiect finantat din surse nerambursabile sau cu finantarea din surse multiple.
arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design