Rolul consultantei inainte de achizitie

Un pret bun pentru un imobil, constructie sau teren, tenteaza orice persoana. De cele mai multe ori pretul extraordinar de bun ascunde diverse probleme pe care o persoana fara pregatire tehnica nu le va sesiza, marind riscul achizionarii unui teren sau cladiri cu diverse probleme, ceea ce va conduce la costuri investitionale foarte mari sau in cel mai rau caz la imposibilitatea valorificarii conform sperantelor si planurilor proprii ale cumparatorului.

Dintre toti specialistii din domeniul proiectarii (asa cum am prezentat in acest articol) cel mai indreptatit in a va consilia este arhitectul, fiind cel mai bun consultant, aspect despre care puteti citi aici.

Intrebarea la care raspunde acest articol este „de ce sa platesc un specialist inainte de achizitie?”. Raspunsul poate fi sumarizat astfel: deoarece valoarea onorariului de consultanta, evaluare si analiza este infim de mic in raport cu valoarea proprietatii ce urmeaza a fi achizitionata. Dar nu doar onorariul de consultanta este important, ci si parerea obiectiva de care beneficiati, precum si (pre)viziunea si perspectiva viitoare pe care v-o contureaza arhitectul, mai ales daca are o bogata experienta in proiectare generala si coordonarea specialistilor implicati in toate etapele de proiectare si executie a lucrarilor.

Analizam intai consultanta privind achizitia unui teren. Cumparand un teren fara a fi consiliat de catre un arhitect va expuneti urmatoarelor riscuri:

• Existenta unor interdictii de construire determinate de retele subterane sau supraterane;
• Existenta unor restrictii urbanistice determinate de pozitia terenului, accese, amplasarea in raport cu drumurile existente;
• Restrictii determinate de incadrarea in Regulamentul Local de Urbanism (RLU) si Planul Urbanistic General (PUG) sau in documentatii de tip Plan Urbanistic Zonal;
• Calitatea si consistenta precara a solului;
• Deficiente sau inadvertente cadastrale;
• Conditionari impuse de proprietatile vecine;
• Servituti urbanistice si civile determinate de amplasamentele vecine;
• Restrictii privind construibilitatea pana la solutionarea unor probleme locale.

In urma analizei documentelor si amplasamentului primiti din partea arhitectilor nostri opinia obiectiva privind fiecare teren si decideti daca merita investitia, care sunt costurile aferente proiectarii si ulterior costurile aferente construirii.

Referitor la consultanta privind achizitia unui imobil existent, indiferent de anul construirii acestuia, in lipsa unei pareri avizate acestea sunt cateva dintre riscurile la care va expuneti:

• Existenta unor parti ale constructiei realizate fara autorizatie de construire;
• Deficiente tehnice in executia cladirii;
• Lipsa unor documente esentiale privind proiectarea, executia si receptia lucrarilor;
• Documentatii cadastrale incomplete sau intocmite defectuos ce conduc la probleme juridice;
• Existenta unor probleme structurale ale imobilului;
• Existenta unor probleme privind finisajele exterioare care conduc la pierderi de caldura, infiltratii de ape meteorice si afecteaza finisajele interioare;
• Existenta vadita a unor incalcari ale actelor normative in scopul eludarii obligatiilor tehnice, juridice sau fiscale;
• Existenta unor probleme juridice ascunse in cadrul documentelor;
• Imposibilitatea solutionarii si implementarii unor reconfigurari datorita considerentelor juridice si urbanistice.

Am enumerat doar o parte dintre riscurile la care va expuneti cumparand fara parerea unui specialist in proiectare si executie. Listele prezentate nu sunt limitative si au doar caracter informativ, acestea putand fi extinse cu diverse probleme pe care specialistii nostri le-au constatat de-a lungul celor 18 ani de experienta in domeniul constructiilor.

Din punct de vedere al onorariilor, in general acestea au o pondere total de maxim 1-2% din valoarea totala a imobilului ce urmeaza a fi achizionat. Tinand cont ca aceeasi valoare se practica in piata ca onorariu pentru agentul imobiliar care prezinta imobilul si realizeaza intermedierea intre parti, consideram ca valorile aferente consultantei sunt suficient de atractive pentru orice persoana, fizica sau juridica care doreste sa finalizeze tranzactia asigurandu-se ca a analizat toate riscurile, le-a diminuat sau si le-a asumat ca urmare a concluziilor prezentate de catre arhitect.

Un alt aspect important de luat in seama este cel referitor la intentiile viitorului proprietar. Este foarte posibil ca o proprietate sa fie extrem de fezabila pentru un anumit tip de investitie si total improprie pentru alt tip. Experienta arhitectilor nostri a dovedit ca lucrand diverse tipuri de programe arhitecturale, de la locuinte individuale pana la investitii imobilare sau publice de mare anvergura, este important a fi definite toate conditiile in care se poate realiza investitia propusa. Iar un investitor sau cumparator informat este cel care poate stabili regulile in care se va realiza tranzactia.

Recomandam cu tarie si incredere tuturor persoanelor consultarea unui arhitect si va asiguram ca la One Design veti gasi una dintre cele mai bune solutii de consultanta, prin realizarea expertizarii documentelor juridice si tehnice, inspectii vizuale si expertizari fizice asupra constructiilor pentru intreaga gama de analize pe care le-ati putea dori.

In sustinerea afirmatiilor anterioare va aducem la cunostiinta ca pe langa arhitecti si urbanisti cu drept de semnatura conferit de catre OAR sau RUR, ingineri proiectanti de structuri si instalatii, in cadrul societatii noastre veti regasi si specialisti atestati de catre Ministerul Dezvoltarii ca verificatori de proiecte, experti tehnici si de catre Registrul Urbanistilor din Romania pentru ocuparea functiei publice de arhitect sef al judetului, municipiului Bucuresti, sectoarelor municipiului Bucuresti, care poseda cunostiintele necesare pentru consilierea dumneavoastra.

arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design