De peste 30 de ani in Romania oamenii doresc sa isi faca o casa, iar perioada de pandemie a generat o crestere a acestei intentii din partea celor care locuiesc in orase si in zonele periurbane. Astfel, apar doua variante: achizitia unui teren in oras sau a unui teren in zonele limitrofe. Care este cea mai buna solutie si care terenuri sunt construibile, atat in oras cat si in zonele invecinate acestora, vom vorbi in acest articol sinteza cu rol informativ si educativ.
Teren pentru casa in oras
Terenurile aflate in interiorul orasului sunt mai scumpe datorita pozitiei si deservirii cu utilitati urbane cum ar fi apa, canalizare, energie, gaze, transport public, servicii medicale si mai ales retele comerciale de orice fel. Terenul urban are cateva caracteristici proprii:
- Suprafata terenului este relativ mica, de regula pana in 200 – 350 mp;
- In majoritatea cazurilor exista o vecinatate cu probleme – fie un imobil de locuinte colective, fie o locuinta individuala foarte aproape de limita de proprietate sau chiar pe aceasta limita (peretele „orb” fiind denumit calcan);
- Incadrarea intr-un regulament local de urbanism bine definit ce presupune respectarea regulilor privind suprafata ocupata, regimul de inaltime, alinierea cu alte constructii, retragerile fata de limitele laterale si cea posterioara;
- Posibilitatea de localizare a terenului intr-o zona construit protejata in care se impun anumite reguli clare si strice de construire in vederea protejarii fondului construit existent;
- Asigurarea a minim un loc de parcare, daca nu chiar doua, in interiorul amplasamentului, parcarea pe strada fiind interzisa;
- Existenta retelelor de utilitati publice (apa, canal, energie, gaze) chiar in fata lotului;
- Eventual, existenta unei case demolabile pe amplasament;
- Necesitatea dispunerii spatiilor mai mult pe verticala.
In cazul terenurilor urbane sansele de a fi neconstruibile sunt reduse, dar este posibil ca pentru unele loturi sa nu se poata emite autorizatie de construire daca:
- Terenul are o suprafata foarte mica (sub 250mp) si o deschidere sub 10ml, rezultat in urma dezmembrarilor, caz in care este necesara intocmirea unui PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) pentru a putea fi construibil;
- Amplasarea parcelei este pe colt, la intersectie de strazi, care printr-o documentatie de urbanism de rang superior va fi modernizata, extinsa sau reconfigurata;
- Terenul are o latime mai mica de 7m; eventual coroborat si cu o adancime de peste 21m;
- Nu exista posibilitatea asigurarii unui acces auto avand o latime de minim 4m dintr-o circulatie publica, caz in care este necesara studierea optiunilor si obtinerea unor derogari fie prin PUD, fie prin PUZ (Plan Urbanistic Zonal), dupa caz;
- Imposibilitatea asigurarii insoririi imobilului conform prevederilor Ordinului Ministrului Sanatatii;
- Imposibilitatea asigurarii unor servituti de vedere sau retrageri urbanistice fata de limite, caz in care din nou este necesar un PUD;
- Imposibilitatea asigurarii spatiului verde, minim 30% din suprafata lotului si a parcajelor auto;
- Pe limita de proprietate sau la o distanta foarte mica exista imobile construite fara autorizatie de construire sau sunt detinute de catre proprietari care nu doresc sa isi exprime acordul pentru construire pe limita de proprietate, caz in care solutiile se dispun de catre instantele de judecata si nu pot fi garantate de nici un avocat;
Ar mai fi retinut faptul ca un teren urban pe care se afla o constructie veche, demolabila poate genera diverse probleme dintre care enumeram: desfiintarea acestei constructii poate conduce la un teren neconstruibil decat daca este analizat printr-o documentatie de urbanism (PUD sau PUZ, dupa caz) sau consolidarea constructiei existente in vederea extinderii nu poate fi realizata din considerente ce tin de sistemul constructiv si materialele utilizate la momentul realizarii acesteia. Asadar, existenta unei cladiri pe amplasament nu garantez posibilitatea unei autorizari rapide.
Nu spunem ca in oras nu se poate construi, doar ca procesul de elaborare a proiectului, etapa de avizare si autorizare este mai lunga, mai complicata si necesita timp si intelegere din partea beneficiarului. In egala masura solutiile arhitecturale pentru locuirea in oras sunt mult mai spectaculoase decat cele aferente locuirii in periferie. In plus, odata parcurs procesul de proiectare si avizare a lucrarilor de constructie, valoarea adaugata determinata de aprobarea unui plan urbanistic si obtinerea autorizatiei de construire poate depasi 50% din valoarea terenului si chiar poate fi dublata daca sunt indeplinite mai multe criterii imobiliare.
Terenul pentru casa in zona limitrofa periurbana
Aceste amplasamente se gasesc in toate comunele aflate in coroana perimetrala a fiecarui municipiu si a caror dezvoltare imobiliara este un subiect permanent de discutie. Comunele limitrofe orasului inghit deobicei tot ce nu se doreste a fi localizat in oras: statii de pompare, statii de epurare, gropi de gunoi, industrie poluanta, spatii de depozitare si antrepozite, etc. In evolutia continua a oraselor, toate aceste „anexe” se muta constant catre periferie, apoi catre periurban si tot asa pe masura ce orasele se extind.
Caracteristicile terenurilor aflate in zonele periurbane sunt urmatoarele:
- Pret de achizitie mult mai bun decat pentru terenurile urbane;
- Suprafete de teren considerabil mai mari pentru aceeasi valoare cu un teren in oras – terenuri intre 500-800mp;
- In general, lipsa utilitatilor urbane, cu exceptia alimentarii cu energie electrica;
- Lipsa dotarilor urbane (crese, gradinite, scoli, servicii medicale);
- Incadrarea in regulamente de urbanism mai putin detaliate, ceva mai permisive;
- Eventual, lipsa reglementarilor pentru construire daca amplasamentul a fost introdus recent (in ultimii 10-15 ani in intravilan);
- Posibilitatea construirii unei amprente mai mari si implicit dezvoltarea locuirii pe orizontala sau edificarea unor spatii anexe destinate diverselor activitati.
In zonele limitrofe oraselor criteriile si conditiile pe care un teren nu se poate construi sunt determinate de urmatoarele:
- Amplasarea lotului in extravilanul localitatii, caz in care introducerea in intravilan se realizeaza exclusiv prin intocmirea unei documentatii de urbanism de tip PUZ;
- Existenta pe o parte a lotului a unei magistrale (de distributie energie electrica, gaze naturale, apa, a caror zone de protectie au o latime incepand cu 10-15m;
- Existenta in subteran a unor retele de utilitati folosite in trecut pentru agricultura sau deservirea comunei si care sunt inca in functiune;
- Existenta unor canale de desecare, irigatii, etc. aflate in administrarea ANIF (Agentia Nationala pentru Imbunatatiri Funciare);
- Amplasarea lotului in intravilan dar intr-o zona nereglementata prin PUG (Planul Urbanistic General) al localitatii, caz in care este necesar a fi intocmit un PUZ;
- Amplasarea lotului in zone de servituti rutiere (zone de protectie a centurii ocolitoare, drumurilor nationale, drumurilor expres, autostrazilor), aeronautice sau de interes national (unitati militare, puncte de transmisiuni, etc.);
- Amplasarea intr-o zona naturala protejata (sit natura 2000, rezervatie naturala);
- Imposibilitatea asigurarii racordurilor la utilitatile publice, cu precadere alimentarea cu energie electrica.
Fiecare persoana este libera sa puna in balanta avantajele si dezavantajele locuirii in oras sau la periferie sau in zona periurbana si sa decida care este cea mai buna optiune. De retinut este faptul ca societatea noastra de proiectare va poate oferi servicii de consultanta preliminara achizitiei oricarui teren sau imobil, precum si intregul pachet de servicii incepand de la studii de teren (topo, geotehnic), documentatii de urbanism PUD/PUZ pana la Proiectul Tehnic (PT), Documentatia pentru obtinerea Autorizatiei de Construire (DTAC) si incheiand cu serviciile de asistenta tehnica din partea proiectantului pe perioada executiei lucrarilor de constructie.
arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design
