De ce esueaza investitiile private?

Auzim in jurul nostru din mediul online, din social media despre afaceri si investitii care au esuat desi pareau a avea un start promitator. Astazi ma voi referi doar la esecul investitiilor si ca particularitate investitiile private, realizate de catre persoane fizice sau juridice din fonduri proprii sau prin programe de finantare.

Raspunsurile privind esecul sunt extrem de multe: lipsa know-how-ului privind investitia ce urmeaza a fi realizata, necunoasterea tuturor datelor privind cadrul in care se realizeaza investitia, reactiile intarziate ale investitorului, neadaptarea la schimbarile economice si legislative si poate cel mai important refuzul investitorului de a asculta si de a analiza parerea unor specialisti din diverse domenii. Vom analiza strict partea care priveste proiectarea, implementarea si aspectele conexe pentru a intelege punctele cheie in care pot aparea probleme in derularea investitiei.

Inainte de a intra in subiect este necesar sa analizam care sunt tipurile de investitii private in functie de tipul investitorului. Persoanele fizice investesc preponderent in imobile cu destinatia de locuinta individuala, cuplata, semicolectiva sau colectiva, spatii de birouri de mici dimensiuni, spatii comerciale, spatii de cazare de dimensiuni mici, eventual spatii industriale. Persoanele juridice se axeaza pe dezvoltari de condominii (ansambluri rezidentiale), spatii de birouri de mari dimensiuni, spatii comerciale de dimensiuni medii si mari, spatii de cazare de dimensiuni medii si mari cu functiuni complementare si spatii industriale (productie, depozitare, etc).

Orice investitie pleaca de la un punct initial – tema de proiectare. Aceasta se defineste fie de catre beneficiarul investitie, fie de catre investitor, fie de catre oricare dintre cei mentionati si seful de proiect, in majoritatea cazurilor acesta fiind arhitectul. Tema de proiectare contine date tehnice preliminare privind obiectivul de investitii cum ar fi dimensiunile, suprafetele, distributia spatiilor interioare, regimul de inaltime, accesele, parcajele, sistemele constructive dorite, echipamentele si instalatiile necesare, etc. Tema de proiectare reprezinta un rezultat al planului de afaceri, spatiul fizic in care trebuie sa se deruleze activitati productive indiferent de domeniul de activitate. Pentru a putea defini corect parametrii globali ai obiectului de arhitectura investitorul trebuie sa cunoasca foarte bine domeniul in care investeste, iar toate informatiile cuprinse in planul de afaceri sa conduca spre datele preliminare ale temei de proiectare.

Procesul de selectie al echipei de proiectare este etapa in care criteriul de alegere ar trebui sa fie „cel mai bun raport pret-calitate” determinat de niste factori decisi de catre investitor, relevanti pentru tipul de program de arhitectura caruia se adreseaza investitia. Criteriul de selectie „pretul cel mai mic” conduce in majoritatea cazurilor la obtinerea unor oferte de proiectare incomplete sau o calitate extrem de scazuta a livrabilelor. In goana actuala pentru obtinerea celor mai bune preturi criteriul „cel mai scazut pret” aduce mari deservicii investitorului, iar acestea vor fi explicate in continuare.

O valoare procentuala corecta si reala pentru valoarea serviciilor de proiectare incepe de la 3% din valoarea totala a investitiei in constructii si instalatii. Desigur, daca profilul afacerii prezinta anumite particularitati de fluxuri, tehnologii sau utilaje atunci procentul de pornire este mai mare fiind necesar personal specializat in domeniul respectiv care se contracteaza pentru fiecare proiect.

Planificarea si proiectarea reprezinta doua etape definitorii pentru bunul mers al investitiei. Prin planificare se intelege raportatea la o unitate de timp stabilita in care se vor intampla diverse evenimente, etape in care proiectul va ajunge, in care poate suferi modificari si o predictie a evolutiei acestuia. Predictia se bazeaza pe experienta proiectantului, implicarea acestuia in proiecte cat mai diverse si intelegerea modului de avizare si aprobare a oricarei documentatii tehnice. Proiectarea inseamna transpunerea datelor tehnice de tema in solutii arhitecturale si ingineresti specifice tipului de proiect ce urmeaza a fi implementat. Este important sa intelegeti ca proiectarea se realizeaza in echipa, de catre mai multi specialisti, fiecare pe domeniul sau, coordonati de un sef de proiect, arhitectul, in majoritatea cazurilor, care se asigura ca solutiile propuse de catre fiecare specialist sunt corelate intre ele. Din dorinta de a intelege rolul fiecarui specialist in continuare avem o scurta descriere a atributiilor fiecarei specialitati din cadrul proiectului:

• Arhitect – conceptul constructiei, imagine volumetrica, organizare a spatiilor interioare, organizare a spatiilor exterioare, incadrarea in regulamentele de urbanism, coordonarea celorlalti specialisti;
• Inginer constructii civile – conceptul structural si proiectarea elementelor de infrastructura si suprastructura ale constructiilor;
• Ingineri instalatii pentru constructii – proiectarea tututor instalatiilor interioare si exterioare cladirii – instalatii electrice interioare si exterioare, instalatii de curenti slabi (TV, voce, date, CCTV, anti-efractie, prevenirea si stingerea incendiilor), instalatii sanitare (alimentare cu apa, canalizare, prepararea apei calde, evacuarea apelor meteorice), instalatii termice si ventilatii (incalzire, racire, economie de energie, solutii alternative de producere a energiei, regenerare, etc), instalatii de gaze naturale;
• Inginer de drumuri – sistematizarea verticala a terenului, configurarea accesului rutier, a platformelor exterioare, parcaje, spatii de manevra, garare, alei pietonale, etc;

Asa cum se poate observa in cadrul unui proiect sunt implicati cel putin sapte specialisti, la care se adauga echipa de verificatori de proiect avand acelasi numar de specialisti si echipa specialistilor pentru efectuarea studiilor de teren (inginer geolog pentru studiile geologice, geotehnice si geohidrologice, inginer geodez pentru studiile topografice si cadastrale, auditor energetic, expert tehnic, etc.).

Ca atare, este limpede ca „pretul cel mai mic” va conduce la o echipa incompleta sau compusa din persoane fara experienta in domeniul proiectare care vor livra documentatii incomplete sau continand erori. Acesta este un punct vital in care investitiile esueaza deoarece pornesc cu o planificare si proiectare defectuoasa.

Implementarea proiectului reprezinta un punct vital in care cursul investitiei poate fi schimbat in mod negativ. In majoritatea cazurilor persoanele fizice si juridice nu apeleaza la serviciile de asistenta tehnica din partea echipei de proiectanti si prin urmare pe perioada executarii lucrarilor de constructie singurul responsabil este dirigintele de santier, acesta depasindu-si atributiile si incercand sa gaseasca solutii pentru omisiunile din proiect.

Iata cateva puncte vitale in care investitiile private pot esua in fazele de inceput pana la momentul inceperii lucrarilor de executie. Apeland la serviciile de proiectare oferite de One Design puteti avea convingerea ca vom fi alaturi de dumneavoastra in toate etapele de la concept pana la finalizarea lucrarilor de executie.

arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN

Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design