Casa preferata. Ce vor beneficiarii locuintelor unifamiliale - arh. Alexandru Balan

Bursa constructiilor – mai 2009

Arhitectii intervievati de reporterii Bursa Constructiilor au declarat care sunt in prezent preferintele beneficiarilor care le-au solicitat realizarea unor proiecte de locuinte individuale

Tot mai multi beneficiari renunta la subsolul casei

Cel mai adesea beneficiarii solicita arhitectilor proiecte de casa cu o suprafata construita la sol intre 100 si 500 mp, ne spun arhitectii intervievati de reporterii revistei Bursa Constructiilor. Cand vine vorba de suprafata desfasurata, variatiile sunt mai mari, depinzand de regimul de inaltime a locuintelor. Am aflat astfel ca, pentru locuintele unifamiliale de tip parter + 1 etaj sau parter + 1etaj + mansarda, cel mai des intalnite in preferintele beneficiarilor, suprafata desfasurata oscileaza de regula intre un minim de 160mp si un maxim de 400mp, dand o medie de 280mp.

Pentru locuintele unifamiliale de tip parter + 2etaje + mansarda, mai rare decat cele mentionate mai sus, suprafata desfasurata oscileaza intre 350 si 450mp, ne spune doamna Simona Sanda, de la biroul de arhitectura individual, care ii poarta numele.

Arhitectul Marius Danciu, de la biroul de arhitectura "Contact Studio", precizeaza ca tendinta actuala a beneficiarilor este de a renunta la demisol/subsol si garaj. Daca acum 4-5 ani, ne spune domnul Danciu, se obisnuia ca locuintele noi sa beneficieze de aceste spatii, de prin 2005 s-a resimtit tendinta de a renunta la ele. Contextul era intrarea terenurilor "intr-o cursa exponentiala a scumpirilor", ceea ce a dus la dublarea in decurs de aproximativ doi ani, a costului caselor cu tot cu teren.

In plus, pretul pentru constructia acestor spatii in sine este la fel de descurajant, raportat la utilizarea acestora. In executia subsolului, ne spune domnul arhitect Alexandru Balan, de la biroul de arhitectura si design One Design, intra aproximativ 30% din valoarea totala. Asta inseamna, ne spune domnul Danciu, sa cheltuiesti aproape dublu pe mp pentru realizarea unui subsol, care cere o executie foarte atenta, cu ziduri de beton armat, hidroizolatii si termoizolatii. Neglijarea executiei unui subsol poate crea mari probleme, in sensul ca pot aparea "pete pe pereti, de la infiltratii, in functie de umiditatea din sol si de solutiile tehnice abordate". In plus, aceste spatii lipsite de lumina naturala sunt mari consumatoare de energie. De multe ori, subsolul cu functiuni de hobby-room sau crama este folosit foarte putin.

Garajul, in schimb, poate avea o utilitate mai mare, continua domnul Danciu. Cu toate acestea, costul, aproape la fel de ridicat ca pentru spatiile de locuit ale caselor, ii determina pe multi dintre beneficiari sa recurga pur si simplu la a-si parca masina sau masinile in curte.

Terasele sunt utile numai daca sunt generoase

Dintre toate camerele unei locuinte, cad de acord din nou expertii, livingului i se acorda cea mai mare suprafata, cu un minim de 25mp. Daca livingul include si un loc de luat masa, ne spune domnul Danciu, se mai adauga 10-20mp. Se poate ajunge astfel la dimensiuni ale livingului de regula pana la 40mp.

Dormitorul matrimonial beneficiaza de un minim de 14mp, indestulator, atunci cand este in legatura directa cu un dressing de 10-20mp. Maximul poate ajunge la 25mp. Dormitoarele pentru copii sau oaspeti, ne spune domnul Danciu, prezinta de obicei dimensiuni mai reduse, intre 12-18mp.

Bucataria poate pastra traditia minimala, intre 10-12mp, sau poate ajunge la 20-25mp, in cazul in care curpinde si un spatiu mai extins de luat masa, ne spune domnul Danciu.

Domnul Alexandru Balan ne vorbeste de tendinta cresterii bucatariei in dimensiuni, pana la 25-30mp. Domnia sa leaga aceasta crestere de folosirea intensa a bucatariei si de inclinatia si nevoia de a utiliza un mobilier complex si mai elegant.

Terasele ne spune domnul Cosmin Balan, de la biroul de arhitectura Archconcept, trebuia sa aiba cel putin 20mp. Domnul Marius Danciu, de la Contact Studio sustine aceasta parere. Terasele, spune domnia sa, "sunt utile doar daca au dimensiuni destul de generoase si proportii adecvate". Astfel, utilitatea unei terase lungi si inguste este minimala. Domnia sa sustine ideea teraselor de la parter, "in legatura cu livingul sau cu zona de luat masa, acoperite, suficient de mari pentru a lua masa in aer liber, terase care prelungesc practic spatiul interior al casei spre natura". Dormitorul matrimonial poate fi prevazut si el cu o terasa, in timp ce dormitoarele copiilor sau birourile pot fi prevazute mai degraba cu bow-window-uri sau balconase frantuzesti.

Regie proprie sau anterpriza

Specialistii ne recomanda constructia in antrepriza. Arhitectul Marius Danciu subliniaza riscurile la care se expun cei care isi construiesc casa in regie proprie: "cei care si-au facut pana acum casele in regie proprie de cele mai multe ori le-as construit cu probleme. Principala cauza a acestor probleme provine din lipsa de experienta a beneficiarilor in a construi o casa sau absenta consultantilor care sa inlocuiasca aceasta lipsa".

O alta cauza, continua domnia sa, o constituie schimbarea de mai multe ori a echipelor cu care se lucreaza, cu pauze la trecerea de la o echipa la alta. In multe cazuri, proiectul sufera si el schimbari de-a lungul desfasurarii lucrarilor. "Cele mai multe santiere de case unifamiliale au fost un adevarat haos", conchide domnul Danciu din experienta proprie, "haos in care deciziile se lua la intamplare dupa criteriul gasirii celor mai ieftine materiale si adaptarea proiectului la aceste materiale".

Compromisurile, in astfel de cazuri, sunt multe. Domnul Danciu isi aminteste de drenuri care nu au fost facute in jurul casei pentru economie, de protectii ale hidroizolatiei care nu s-au mai pus si care au dus la aparitia de infiltratii dupa terminarea santierului, de zone exterioare care au fost lasate neizolate termic, pentru ca acest lucru parea dificil. Astfel de compromisuri duc la aparitia zonelor de igrasie, din cauza condensului, iar inconfortul produs de un compromis care poate parea mic, la prima vedere, da adevarata masura a importantei de a respecta anumite norme de profesionalism.

Daca acestea sunt sfaturile specialistilor, cand vina vorba de preferintele beneficiarilor, lucrurile stau usor diferit. Domnul Danciu observa ca multi romani isi fac casa in regie proprie pentru a reduce costurile. Astfel, mentioneaza domnia sa, intre 2007-2008, o casa construita in antrepriza, in zona Bucurestiului, ajungea la un pret mediu de 800 euro/mp, in timp ce o casa construita in regie proprie putea fi construita cu 450 – 500 euro/mp.

O tendinta crescanda a romanilor de a apela la un antreprenor a putut fi observata intre anii 2005 – 2008, in conditiile in care, in scurta perioada de avand economic din Romania, timpul pe care il aveau la dispozitie beneficiarii s-a redus continuu.

Doamna Simona Sanda observa aceeasi crestere a numarului de locuinte construite in antrepriza, in anul 2008, crestere legata, pe langa lipsa de timp, de cautarea termenelor fixe, posibilitatea responsabilizarii constructorului, garantia calitatii, lipsa de cunostiinte, lipsa de personal.

Piata s-a maturizat: beneficiarii raporteaza pretul la calitate

Doamna Simona Sanda recunoaste o micsorare a preturilor practicate de catre proiectanti si executanti, in contextul actul al pietei.

Arhitectul Alexandru Balan, de la One Design, observa o usoara crestere a standardului cerut de catre beneficiari, existand, continua domnia sa, beneficiari care accepta un cost mai mare in favoarea confortului personal sporit.

Domnul Marius Danciu remarca acelasi interes crescut pentru calitate si tendinta de a raporta pretul la calitate, semne ale maturizarii pietei constructiilor si a serviciilor din acest domeniu. Semnele sunt imbucuratoare si ne aduc speranta ca in 10-20 de ani, estimeaza domnia sa, ceea ce se intampla in Franta, Germania, Austria, sa se intample si la noi: o administratie publica mult mai competenta, o oferta tehnologica si de forta de munca la standarde mult mai inalte, din partea firmelor de constructii.

Maturizarea pietei prin imbunatatirea raportului pret/calitate este determinata de o serie de evolutii pe piata imobiliara, de constructii si financiara. Terenurile s-au scumpit in ultimii ani, raportat la pretul constructiilor, loturile s-au micsorat si preturile s-au diferentiat pe zone. "Acum, in perioada de criza economica, se accentueaza mai tare diferentele intre terenuri. Terenurile prost construite si prost amplasate sunt primele care isi pierd valoarea", ne explica domnul Danciu. Diferenta este vizibila, fata de acum 10 – 15 ani, cand oamenii "erau preocupati doar de a construi cat mai mult, confundand astfel cantitatea cu calitatea". Acum, continua domnia sa, "sunt interesati si de valoarea zonei, care este data in primul rand de serviciile disponibile, dar si de calitatea constructiilor si de calitatea proprietarilor care devin vecini. Din suma totala de care dispune, un beneficiar va avea un procent mai mic de investit in casa, dupa ce a achizitionat terenul. Acesti bani ii investeste cu mai mare atentie pentru a fi cel putin la nivelul zonei privind calitatea constructiei si privind gustul cu care isi face casa, calitatea arhitectului si a modelelor la care apeleaza si calitatea executantilor".

Imbunatatirea ofertei de materiale de constructii influenteaza in mod direct maturizarea pietei. Astazi se poate achizitiona in Romania practic orice material disponibil in restul Europei, subliniaza domnul Danciu. Materialele publicitare si evenimentle de promovare care le insotesc directioneaza atentia specialistilor si beneficiarilor preponderent spre calitate. In plus, continua domnia sa, "multinationalele care vand materiale de constructii au venit nu numai cu produse, dar si cu servicii de consultanta de mai buna calitate".

Resursele financiare ale beneficiarilor influenteaza si ele maturizarea pietei. Fata de speculatiile care s-au facut in ultimii ani, pe fondul nevoii de terenuri si al dezvoltarii sistemului bancar si de creditare, care au dus la explozia preturilor terenurilor, situatia este mult diferita in acest moment. Odata cu criza, domeniul imobiliar si-a pierdut atractivitatea, ne spune domnul Danciu, cererea, de multi ori de natura speculativa, disparand brusc. Astfel pretul constructiilor se micsoreaza si se diferentiaza, in acelasi timp. Sfarsitul crizei, ne spune domnul Danciu, va lasa in urma o piata mai matura, si niste preturi "mai bine raportate la calitate si la veniturile mai sigure ale beneficiarilor".

Sistemul constructiv traditional rezista in fata celor noi

Specialistii de la Archconcept, Contact Studio, Simona Sanda si One Design impartasesc opinia ca cel mai folosit sistem constructiv in tara noastra presupune zidaria portanta din caramida si plansee de beton armat sau cadre – stalpi si grinzi din beton armat.

Traditia legata de betonul armat, ne reaminteste domnul Danciu este o reminiscenta ramasa din perioada regimului comunist. Constructorii si proiectantii au pastrat-o, determinand orientarea beneficiarilor spre aceeasi structura. "Cele mai multe case se fac astazi cu zidarie portanta din caramida cu goluri sau din BCA", continua domnia sa. "Cadrele din beton armat se folosesc doar daca peretii au goluri mari, dar in acest caz costul casei creste putin, asa ca in cazul locuintelor individuale sunt mai rar prezente in preferintele beneficiarilor".

Domnul Alexandru Balan, de la One Design, ne spune ca lemnul are o utilizare larga in cazul mansardelor si la casele din zona centrala a tarii. Utilizarea lemnului, ne spune domnul Cosmin Balan, de la Archconcept, este motivata de dorinta de a reduce costurile.

Domnul Danciu continua in acelasi ton, amintind beneficiarii care isi construiesc case de vacanta sau cabane cu structura de lemn, in zonele subcarpatice sau de munte. Aceste case, care de obicei un regim de intaltime parter sau parte + 1etaj, prezinta avantajul de a putea fi construite reprede si destul de ieftin. Neajunsul ar fi ca nu ofera casei izolarea fonica.

Domnul Danciu observa aparitia, in suburbii, a caselor cu structura de lemn – dupa modelul american – sau de profile metalice prefabricate. Aceste structuri, care folosesc panoul de tip sandwich ca alternativa la peretii din zidarie, sunt mai ieftine si necesita un timp de executie scurt. In schimb, diferentele de pret se reduc mult, la calcularea costului total al unei case cu o astfel de structura si o casa cu structura traditionala. Motivul, ne spune domnul Danciu, il reprezinta faptul ca "la calcularea costului total, cel mai mult conteaza costul finisajelor". Domnul Danciu observa chiar o rezistenta, din partea traditiei, in fata "noilor veniti". In general, explica domnia sa, "cei care executa case din zidarie nu fac si case cu structura de lemn sau metal si isi conving clientii de superioritatea structurii clasice, de zidarie".

Oricum structurile de lemn sau din profile metalice se preteaza la casele prefabricate tipizate, cei care lucreaza cu structuri de lemn sau metal avand adesea cataloage pentru casele respective. Aceste structuri sunt astfel rar folosite de beneficiarii care isi doresc case cu proiect personalizat, desi exista configuratii planimetrice care se pot adapta la mai multe sisteme constructive. Peretele de tip sandwich, de exemplu, poate inlocui zidaria portanta la aceeasi configuratie planimetrica.

Materiale si tehnologii ecologice – convingere sau interes material?

Cum era de asteptat, sursele noastre vorbesc in unanimitate despre interesul majoritatii beneficiarilor pentru eventualele materiale sau tehnologii ecologice ca fiind unul de natura financiara, si nu unul determinat de vreo constientizare a nevoii de atitudine responsabila fata de mediu.

Arhitectul Marius Danciu face comparatii si observatii suplimentare: "In multe tari europene exista beneficiari, proiectanti, constructori interesati si de materiale ecologice din convingeri personale privind poluarea mediului. In Romania insa, oamenii se intereseaza doar de avantajele financiare pe termen scurt si mediu, atunci cand aleg materiale ecologice sau de alt fel, mai poluante. Problema ecologiei tine astazi mai mult de reclama decat de fond. Ecologia este un domeniu al planificarii pe termen mai lung, iar cei mai multi romani nu obisnuiesc sa gandeasca pe termen lung. Nici administratia publica nu pare suficient de interesata in avantajarea unor astfel de materiale de constructie".

Domnia sa vorbeste despre experienta personala: "Noi ne-am confruntat cu multe materiale si solutii tehnice ecologice, dar multa costa mai mult sau sunt mai complicat de folosit in executie. Si atunci beneficiarului ii dispare interesul cand trebuie sa ia decizii concrete. A construi case cu structura de lemn este mai ecologic si pentru asta exista un oarecare interes, dar nu fiindca ar fi ecologice, ci fiindca se fac mai repede si poate ceva mai ieftine, de exemplu. Daca solutia este si ecologica, beneficiarii sunt multumiti, dar la momentul deciziei cred ca nu sunt interesati decat prea putin de caracterul ecologic al materialelelor.

Reducerea consumului de energie tot mai interesanta pentru beneficiari

Termoizolarea casei, ne spun sursele noastre, ii intereseaza pe toti beneficiarii, chiar si pe cei care nu sunt pregatiti sa investeasca in finisaje. Polistirenul, care intra in componenta termosistemului, a creat, ne spune domnul Alexandru Balan, "o euforie generala". Domnia sa incearca sa tempereze aceasta atitudine, avertizand ca polistirenul, cel atat de des utilizat, "face parte dintre-un sistem ce trebuie implementat cu totul, altfel calitatile sale se reduc drastic".

Doamna Simona Sanda remarca interesul crescut pentru termoizolarea si reducerea consumului de energie traditionala, incepand de la tipuri de zidarii, finisaje, centrale ce functioneaza pe lemne sau biomasa, pompe de caldura, utilizarea panourilor solare.

Domnul Marius Danciu diferentiaza: "Deschidere si curiozitate exista, dar daca la un calcul de costuri si amortizari se dovedeste ca nu sunt suficient de avantajoase... atunci nu mai sunt interesati. Aceste tehnologii sunt mult mai cerute in tarile occidentale, unde exista subventii semnificative de la stat pentru utilizarea lor, facandu-le astfel mai rentabile".

"Ceea ce insa multi clienti nu realizeaza", subliniaza domnia sa, "este ca multe din aspectele ce fac o casa ecologica tin cihar de arhitectura casei, de modul cum este proiectata. Daca geamurile sunt subdimensionate, sau exista holuri neluminate, ziua locatarul va sta cu luminile aprinse, consumand curent electric. Daca geamurile sunt supradimensionate spre sud si apare efectul de sear, vara aparatele de racit aerul – aparatele de aer conditionat sau ventilo-convectoarele – vor consuma in exces. De asemenea, daca exista pod, desi pare mai scump initial decat a face casa cu mansarda, poate ajuta semnificativ iarna la pierderi mai mici de caldura, vara impotriva incalzirii. Acoperisurile verzi sunt de asemenea o solutie destul de folosita in multe tari europene, care la noi nu a prea prins, dar cred ca deveni pe viitor tot mai mult utilizata. Sunt frumoase, tin multa racoare vara, dar presupun hidroizolatii mai bune si putin mai sucmpe si o oarecare intretinere".

Domnul Danciu intrevede evolutii de natura pozitiva si in directia certificarii cladirilor vezi, dupa model occidental. Deocamdata certificarea se limiteaza la aspectele tehnice dar, promite domnia sa, "pe viitor se vor certifica toate aspectele care fac o cladire ecologica".

De oferta cu functiuni multifunctionale depinde relansarea pietei

Atitudinea surselor noastre fata de "prezentul arhitectural" al Romaniei este preponderent critica, cu recunoasterea faptului ca exista cladiri si ansambluri de cladiri bine gandite.

"Marea majoritate a cartierelor de locuinte ce s-au dezvoltat mai ales in judetul Ilfov, au un caracter arhitectural indoielnic" afirma domnul Cosmin Balan, de la Archconcept. "Volumetriile constructiilor, proportiile, precum si finisajele aplicate denota dezinteresul dezvoltatorilor/beneficiarilor pentru estetica, primordial fiind costul de executia cat mai scazut. Un mare neajuns in anumite ansambluri rezidentiale il reprezinta distantele mici intre constructii, cat si retragerile intre constructii si strazi. Acest fapt este determinat de intentia de eficientizare cat mai mare a terenului, in dauna confortului".

Alte probleme sesizate de domnia sa sunt legate de retele rutiere realizate in ansamblurile rezidentiale sau in cartierele nou realizate. De multe ori, nu au profile stradale corespunzatoare, fapt care ingreuneaza circulatia automobilelor si a pietonilor deopotriva".

Domnia sa critica atitudinea unui numar mare de arhitecti de a respecta in totalitate cerintele beneficiarilor privind aspectul exterior al locuintelor atunci cand cerintele sunt discutabile sau chiar agresive din punct de vedere arhitectural si estetic.

Criza a taiat mult din avantul pe care il luase in ultimii ani sectorul constructiilor in tara noastra. Sursele noastre se asteapta ca trecerea crizei sa aduca schimbari profunde la nivelul pietei imobiliare, in legatura cu nevoia mentinuta a romanilor de a locui in case mai bune.

Schimbarile, ne spun expertii consultanti, vor fi la nivelul coeficientului de utilizare a terenului (care va fi mai mic, deci cartierele vor fi mai aerisite), al regimului de inaltime (mai mic, de 3-4 etaje), al functiunilor complementare locuirii: zone verzi, terenuri de sport, magazine, cluburi, gradinite. Acestea vor fi ansambluri multifunctionale, si nu doar locuinte.

De asemenea, de oferta cu functiuni multifunctionale, ne spune domnul Danciu, depinde relansarea pietei. La fel de mult conteaza si investitiile pe care le vor face administratiile publice in infrastructura urbana si periurbana.

Cosmin Balan si Marius Danciu vorbesc si despre posibilitatea cresterii cererii si a ofertei pentru care pe structura usoara, din lemn, care nu necesita investii foarte mari. In plus prefabricarea lor ar permite dezvoltarea de showroom-uri cu modele, ne spune domnul Danciu, cu posibilitatea de personalizare, in functie de felul in care sunt modulate.

"Atunci cand increderea cumparatorilor scade, trebuie sa le oferi ceva de-a gata sau ceva cu totul diferit de piata imobiliara de ieri, ceva, in care sa inceapa sa aibe din nou incredere si sa le starnesti curiozitatea. Proiectele de locuinte din viitorul apropiat vor trebui sa invinga neincrederea cumparatorilor si investitorilor cu bani care pot relansa piata si sa ofere calitativ mult mai mult decat ieri", conchide domnul Marius Danciu."