Arhitectii - Bursa Constructiilor, iulie 2009

Bursa constructiilor - iulie 2009

Cererea de proiecte pentru constructii mci a scazut mai putin decat cea pentru proiecte mari
Efectele pozitive ale crizei pentru piata constructiilor in termeni de triere, de curatare a padurii de uscaturi: profesionistii vor castiga, iar speculantii vor pierde

Piata de proiectare sta sub semnul recesiunii. Cererea de proiecte mari este cea mai afectata. Arhitectii chestionati de Bursa Constructiilor vorbesc despre "recesiunea" care caracterizeaza piata constructiilor din Romania, in directa conexiune cu scaderea cererii de proiecte din anul acesta, fata de anul trecut. Anumite precizari se impun: numarul de cereri de proiecte pentru constructii mici a scazut mai putin decat numarul cererii de proiecte mari, ne spune doamna lect. Dr. Arhitect Cerasela Craciun, de la Universitatea de Arhitectura si Urbanism "Ion Mincu".

In acelasi ton, arhitectul Alexandru Balan, de la biroul de arhitectura si design "One Design" Bucuresit, explica proiectele mici ca fiind constructiile de la zero de locuinte individuale, sau amenajarile interioare. Domnia sa considera ca fiind "mari" si cu cerere foarte redusa, acele proiecte care depasesc 1000mp sau care au un regim de inaltime ce depaseste parter + 2 etaje. Domnul Balan leaga aceasta situatie de faptul ca cei care construiesc in prezent se bazeaza pe resurse proprii, fara ajutorul din partea bancilor, cu care eram obisnuiti in anii trecuti.

Domnul arhitect Dan Manea, de la biroul de arhitectura "Arhimont" Sinaia, diferentiaza, in cazul proiectelor mari, intre investitori particulari si stat: "Cererea de proiectare este practic nula, in ceea ce ii priveste pe investitorii privati, si extrem de mica, si cu redirectionare (consolidari, restaurari, extinderi) pentru investitiile de stat". In acelasi timp insa, domnia sa observa o crestere a solicitarilor pentru locuinte individuale/case de vacanta.

Doamna Cerasella Craciun face o ultima diferentiere: intre functiunile cu caracter rezidential individual si cele rezidentiale colective, de birouri, servicii, etc. Acestea din urma, spune domnia sa, au fost puternic afectate de scaderea cererii.

Alternative in recesiune

Doamna Cerasella Craciun socoteste ca "asa-numitele RRR (reconversii, restructurari, reamenajari, reconfigurari, etc) au fost o solutie viabila permanenta de-a lungul istoriei arhitecturii pentru programul de locuinte, care a dus la solutii inventive si speciale ale spatiului construit. Redescoperirea lor nu este numai o metoda de depasire a crizei, ci si un act de cultura si de personalizare a spatiului arhitectural".

Referitor la restaurare, domnul Balan si domnul Manea atrag atentia asupra investitiilor substantiale pe care le implica astfel de proiecte. Acest aspect scade sansa ca o restaurare sa fie folosita ca si o alternativa la constructia de proiecte noi. Restaurarea, puncteaza domnul Manea, poate fi o solutie in cazul lipsei de terenuri disponibile pentru cladiri noi.

Cat priveste reconversia, domnul Balan subliniaza lipsa aproape totala a unor astfel de proiecte, in tara noastra: "In Romania s-a cumparat o cladire, s-a daramat si in locul ei a aparut alta noua. Nu este mai putin adevarat in multe cazuri starea cladirilor era dezastruoasa, iar costurile de reabilitare le depaseau pe cele de reconstructie. In situatia aceasta s-a ajuns din cauza proastei organizari si slabului management al statului sau institutiilor/intreprinderilor pre-decembriste, care dupa 1989 nu au fost interesate sa efectueze un minim de intretinere".

Legat de posibilitatea de a folosi reconversia ca si alternativa in situatia prezenta, domnul Manea ne explica faptul ca acest lucru poate deveni posibil "doar in conditiile in care prin aceasta se produce un nou spatiu generator de venit care sa poata amortiza sau sustine investitia".

Pe de alta parte, continua domnia sa, "cea mai simpla cale de a face economii este sa valorifici cat mai bine ceea ce ai, astfel ca valorificarea spatiilor din poduri este de asemenea o solutie. Personal, am propus de mai multe ori autoritatile locale ca, in paralel cu programul de reabilitare termica a imobilelor, sa se realizeze si reabilitarea fatadelor si valorificarea spatiilor existente din podurile acestor blocuri, lucru care rezolva o parte din problema locativa si se realizeaza fara a fi nevoie de teren si cu toate utilitatile la usa".

Case ieftine nu au existat niciodata

Beneficiarii care doresc sa isi construiasca acum casa si asteapta sfaturi din partea arhitectilor trebuie sa stie, ne spune domnul Alexandru Balan, un lucru esential: case ieftine nu au existat niciodata. Cine doreste sa se mute la casa trebuie sa se informeze in prealabil cu privire la costurile pe care le presupune in prima instanta construirea acestei case, iar mai apoi intretinerea acesteia, continua domnul Balan. In aceasta privinta, precizeaza domnia sa, scaderi ale pretului se observa doar la fier si la caramida, pentru restul materialelor, si in special pentru finisaje, eventualele scaderi fiind nesemnificative. Domnia sa ne previne in legatura cu aparitia in perioada urmatoare a "echipelor", ca alternativa la firmele specializate. Domnul Balan recomanda apelarea la specialisti si o etapizare a lucrarilor pe mai multi ani. Preturile practicate de acestia sunt mai mari, dar ele vor acoperi probabilele deficiente pe care proiectele executate de o "echipa" de nespecialisti le vor avea.

In acelasi sens, arhitectul Dan Manea socoteste ca trebuie sa ne gandim dincolo de criza in momentul in care dorim sa investim intr-un proiect de constructie. Asta pentru ca "o cladire dureaza mai mult timp decat o criza financiara, sau mai bine spus, criza va trece, dar imobilul realizat in aceasta perioada va ramane". Asadar, criza nu este un "motiv" suficient de bun pentru a renunta la anumite solutii tehnice care ar duce la scaderea confortului si la diminuarea calitatii.

O criza de durata. Orizonturi neclare.

Specialistii intervievati sunt de parere ca aceasta criza de pe piata constructiilor este abia la inceput. "Iesirea din criza este foarte complicata si nu se refera doar la domeniul imobiliar si cel al constructiilor. Este in stransa legatura cu toate domeniile de activitate", explica domnul Alexandru Balan. Doamna Cerasella Craciun extrapoleaza: "Criza este in primul rand spirituala si culturala, de aici si influenta asupra principalelor activitati umane, cu repercusiuni evidente si asupra pietei constructiilor".

Referindu-se la solutiile posibile pentru reactivarea sectorului imobiliar, domnul Dan Manea precizeaza ca aceasta va presupune efoturi din partea tuturor actorilor implicati: investitorii, bancile, statul, beneficiarii. Domnia sa critica investitorii imobiliari care au fost obisnuiti ani la randul cu profituri "obraznic de mari" si care se plang acum de reducerea acestora. "Media profitului in timp este inca mult peste nivelul unui profit decent la nivel european", sustine domnia sa. Astfel, prima conditie pentru iesirea din criza ar fi ca investitorii sa se obisnuiasca cu un "profit normal" - de circa 30%.

Domnul Balan completeaza, in acelasi sens: "Preturile locuintelor sunt in continuare mult prea mari, in raport cu ceea ce ofera. Diferenta de pret intre un apartament intr-un bloc ceausist si unul post-decembrist este prea mica, costul celor vechi fiind in continuare prea mare. Nu este mai putin adevarat ca si imobilele noi au un pret de achizitie enorm, raportat la valoarea de investitie".

Domnul Manea puncteaza urmatoarele conditii pentru depasirea crizei: investitorii trebuie sa ofere calitate pentru banii pe care ii cer de la beneficiari si trebuie sa-si aleaga cu mai multa atentie locatiile in care isi vor plasa investitia.

Domnul Balan exemplifica: "Dupa anii '90, o multime de persoane au acuzat regimul comunist ca au ridicat acesti monstri de beton, au creat aceste cartiere dormitor. Fara a fi un nostalgic al comunismului, mai ales ca l-am prins foarte putin as pune urmatoarea intrebare: dezvoltatorii straini care au cumparat terenuri foarte mici si au inghesuit 5-6 blocuri de 12-14 etaje ce au facut? Daca un apartament de 3 camere din 78 in Dr. Taberei are 68mp, iar unul nou in Prelungirea Ghencea tot de 3 camere are 80mp, putem sa spunem ca a crescut gradul de confort? Nu cred. In plus daca facem o analiza a calitatii proiectelor si tragem o concluzie s-ar putea sa ne intristam".

Este esential, revine arhitectul Dan Manea, ca bancile sa deblocheze sistemul de creditare, ca statul sa creeze facilitati pentru investitorii din imobiliare, si ca oamenii sa inteleaga cum sa isi cheltuiasca banii. De cealalta parte, arhitectul Alexandru Balan este circumspect in aceasta privinta: "O deblocare a creditarii nu va conduce decat la un grad de indatorare mai mare a populatiei. Sa nu uitam ca nivelul de trai in Romania a crescut prea putin, castigurile au fost artificiale, foarte multe persoane bazandu-se pe credite pentru majoritatea achizitiilor. Degeaba ai un salariu de 4000 RON, daca ratele pe care trebuie sa le platesti la casa, masina, electrocasnice, etc, ajung la 3000 lei".

Gradul de indatorare a populatiei din Romania complica, asadar, ecuatia iesirii din criza. "cel putin pentru moment in cazul imobiliarelor eu nu vad o solutie. Nu se contureaza nimic clar la orizont. Cei care spera ca se va rezolva de la sine se inseala amarnic", avertizeaza domnul Balan.

Partea plina a paharului

Atat arhitectul Alexandru Balan, cat si arhitectul Dan Manea vorbesc despre efectele pozitive ale crizei pentru piata constructiilor in termeni de triere, de curatare a padurii de uscaturi: profesionistii vor castiga, iar speculantii vor pierde.

Criza poate fi si o buna perioada de reflectie, considera domnul Manea, in care se pot face analize si comparatii, precum si corecturile care se impun, inclusiv de natura legislativa.

Doamna Cerasella Craciun prevede in sens pozitiv reintoarcerea catre materiale si tehnologii "Simple" si "curate", cu adevarat verzi in sens durabil. In sens concret, domnia sa vorbeste despre redescoperirea lemnului, a lutului/chirpiciului, sindrilei si stufului, care "conduc si catre particularizarea arhitecturii si reprezinta o alternativa in fata globalizarii formale si culturale".

Perspective

Transant, domnul Manea nu crede intr-o noua explozie imobiliara (de proiecte) in viitorul apropiat. De altfel domnia sa considera ca ritmul de revenire asa si trebuie sa fie: "lent, constant si prudent". In acelasi timp, domnul Balan spera intr-o revenire asupra criteriilor de apreciere de pe piata viitoare a constructiilor, astfel incat calitatea sa devina prioritara, in fata cantitatii. Doamna Craciun prevede transformarea peisajului pietei constructiilor in sensul echilibrarii si a unei dinamici corecte de cerere/oferta. Schimbari pot interveni, incheie domnia sa, si in ceea ce priveste anvergura constructiilor, tehnologiile de executie si punere in opera sau materialele utilizate.