Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
Orasul Chitila beneficiaza deja de a patra generatie de PUG-uri, actualul Plan Urbanistic General fiind elaborat de catre societatea Urbe 2000 prin prof. dr. arh. Constantin Enache si aprobat in anul 2019 de catre Consiliul Local al orasului, ceea ce pozitioneaza localitatea intr-o zona de actualizare a dezvoltarii urbane si previzionarea pana in 2030 a ceea ce s-ar putea intampla din punct de vedere imobiliar si edilitar.
Pana la momentul aprobarii noului PUG Chitila a beneficiat de nenumarate PUZ-uri care au creionat actuala forma de dezvoltare a locuirii individuale, semicolective si colective. In plus aceste documentatii de urbanism au reglementat areale importante de dezvoltari industriale pe care le putem observa la o simpla parcurgere a soselei de centura a Bucurestiului.
Cea mai mare pondere a terenurilor, aproximativ 27% din totalul suprafetei are destinatie industriala acceptand toate functiunile de productie, depozitare sau logistica. Pe locul secund se afla functiunea de locuire care inseamna 20%, iar pe locul trei regasim functiunea de terenuri cu destinatie speciala care ocupa 17% din suprafata de intravilan a orasului, aceasta ultima suprafata fiind dictata de Fortul Chitila si unitatea militara „Comandamentul Brigazii 1 Rachete Sol-Aer”.
Orasul este afectat de mai multe circulatii, iar acest lucru se vede in modul de dezvoltare. In primul rand, intravilanul din Rudeni este separat de corpul central al localitatii, bordat de soseaua de centura si fiind inconjurat de zone industriale la care se adauga asezarea in proximitatea gropii de gunoi. Partea sudica a orasului este divizata de DNCB lateral fiind aproape exclusiv zone industriale. Centrul localitatii este deasemeni divizat de soseaua Bucuresti-Targoviste (DN7) precum si de calea ferata Bucuresti – Pitesti – Targoviste. La toate acestea se adauga culoarul de zbor aferent aeroportului international Bucuresi Baneasa, care in partea sudica reprezinta zona I, extrem de importanta, in timp ce partea centrala este impartita intre zona III si IV.
Servitutiile aeronautice au determinat plafonarea regimului de inaltime in medie la maxim P+3E din considerente lesne de inteles. Avand in vedere ca o constructie industriala (hala) are in medie 10-12m inaltime, echivalentul a P+2E, se incadreaza in reglementare, locuirea individuala in medie inseamna P+1E+M sau P+2E, care si aceasta se incadreaza, in timp ce locuirea colectiva a fost clar limitata din rationamentele expuse anterior. Aceasta plafonare a regimului de inaltime precum si deservire de retelele de transport a condus la dezvoltarea intensa a zonelor industriale, care desi par multe, in fapt, sunt destul de raspandite in teritoriu, existand suficient de mult teren liber pe care s-ar putea construi noi centre si platforme industriale sau logistice.
Daca adaugam si cursul de apa Valea Mangului care separa zonele rezidentiale putem afirma ca in Chitila avem mixul complet de circulatii: rutiere, feroviare, nautice si aeronautice. Toate acestea inseamna in ponderi aproape egale avantaje si dezavantaje pentru dezvoltare.
Reteaua de magistrale care strabate localitatea nu este de neglijat existand atat linii LEA 20kV si 110kV, cat si conducte de gaze naturale de inalta presiune sau conducte pentru produse petroliere. Din punct de vedere al retelelor edilitare orasul Chitila este deservit de absolut toate utilitatile publice incluzand reteaua de apa, canalizare menajera, distributie de energie electrica si gaze naturale. Modul de asigurare al acestor utilitati pentru toate zonele variaza, in functiile de programele de finantare pentru extinderea retelelor existente sau crearea unora noi pe care primaria le-a putut accesa de-a lungul timpului.
Zona rezidentiala este grupata pe malurile vaii Mangului si in lungul DN7, observand o simbioza intre vechea vatra comunala si noile zone dezvoltate, cu precadere catre Mogosoaia. Sa nu uitam ca pana de curand traficul greu de pe centura intra in Chitila, apoi printr-un drum de legatura ajungea in Mogosoaia si de acolo din nou pe centura catre Otopeni. In prezent limita dintre Chitila si Mogosoaia este insesizabila datorita noilor lotizari si cartiere de case. Latura nordica a soselei Bucuresti – Targoviste, prezinta cel mai mare interes imobiliar pentru locuinte colective (blocuri) si spatii de servicii. Ansamblul „Residenz” dezvoltat de catre cunoscutul om de afaceri Ion Tiriac a reprezentat o ancora puternica pentru ceea ce a urmat.
Desigur o noua zona de interes investitional, mai ales datorita incadrarii in zona M1, adica functiuni de locuire si complementare locuirii, este cea din proximitatea lacului Chitila, care pe langa peisaj beneficiaza si de doua zone verzi reglementate prin PUG in imediata vecinatate, aspect important pentru dezvoltatorii imobiliari.
Noua zona de dezvoltare a orasului Chitila, care datorita reglementarilor de P+3E – P+4E se afla la sud de calea ferata, dupa podul peste Valea Mangului reprezinta aproximativ 12-15% din suprafata de locuinte existente, astfel ca potentialul acestei zone este urias. Limitarea de inaltime este determinata de servitutiile aeronautice, astfel ca sansele de a modifica regimul de inaltime prin PUZ (Plan Urbanistic Zonal) sunt destul de reduse. In plus zona de protectia a lacului cuprinsa in UTR-ul V1 precum si zona de protectie a caii ferate afecteaza loturile de teren din imediata vecinatate si pe o linie de 100m de la acestea.
Legatura directa cu Bucurestiul cu cartierele Chitila, Bucurestii Noi sau Grivita – 1Mai ofera un plus din punct de vedere al atractivitatii pentru dezvoltari imobiliare. Aveti in vedere ca o persoana care lucreaza in partea de nord a Bucurestiului, in Baneasa sau in noua zona de birouri din bulevardul Expozitiei ajunge pana acolo in 10 minute din Chitila la orele 8-9 dimineata.
Este posibil ca orasul Chitila sa se transforme tot mai mult in zona industriala, iar in timp sa primeasa si functiuni complementare de birouri, mai ales cand DNCB va fi complet extins la patru benzi capatand regim de drum expres, adica o viteza de deplasare limitata la 100km/h, iar diverse tronsoane din noua varianta ocolitoare a capitalei va fi data in folosinta, astfel ca tot mai multe persoane vor alege sa se mute in aceasta localitate datorita timpilor buni de deplasare, legaturilor cu celelalte zone si mai ales cu Bucurestiul si poate cel mai important aspect proximitatea locului de munca in acest vast areal industrial care se profileaza deja foarte clar.
Material informativ pregatit de catre echipa One Design – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design – experienta profesionala din 2003