Acest website foloseşte cookies pentru a îmbunătăţi calitatea informaţiilor oferite vizitatorilor. Prin continuarea navigării ești de acord cu modul de utilizare a acestor informații.
La finalul anului 2021 prin Legea 303/2021 au fost aduse completari articolului 23 din Legea 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructie prin corelare cu Legea 18/1991 privind fondul funciar detaliandu-se care sunt tipurile de constructii pentru care se poate emite autorizatie de construire fara elaborarea unei documentatii de urbanism de tip PUZ in conditiile in care terenul se afla in extravilan. Toate aceste modificari le-am prezentat in articolul pe care il puteti gasi aici.
Vara torida si secetoasa a anului 2022 aduce noi modificari ale Legilor 50/1991 si 18/1991 prin adoptarea de catre Parlamentul Romaniei a Legii 262/2022 prin care la articolul 92 litera c) din Legea 18/1991 privind fondul funciar pe langa constructiile acceptate in extravilan precum depozite de ingrasaminte, constructii de compostare, silozuri pentru furaje, magazii, soproane pentru depozitare seminte inclusiv spatiile administrative conexe acestora, sere, solare, rasadnite, ciupercarii si adaposturi pentru animale se introduc noi tipuri de constructii.
Prin modificarea legislativa adusa incepand cu 1 august 2022 se pot construi in extravilan, fara a fi necesara aprobarea unui PUZ pentru trecere in intravilan, asadar prin autorizare directa, si urmatoarele tipuri de constructii: adaposturi de animale si exploatatii zootehnice/ferme zootehnice, obiective specifice producerii de energie electrica din surse regenerabile exclusiv in scopul asigurarii energiei pentru consumul propriu al exploatatiei, amplasate in cadrul fermelor, spatii de prelucrare / procesare / comercializare a produselor vegetale si zootehnice, imobile cu destinatie agroturistica pentru proiecte cu finantare din fonduri europene.
Prin urmare dupa intrarea in vigoare a legii se vor putea construi si ferme zootehnice fara a fi necesar PUZ inclusiv instalatii de producere a energiei electrice din surse regenerabile precum energia solara sau a vantului dar doar pentru uzul in cadrul fermei. Aceasta prevedere nu ii vizeaza pe investitorii si/sau dezvoltatorii de parcuri fotovoltaice sau eoline, pentru aceste investitii fiind in continuare necesara elaborarea PUZ pentru trecere in intravilan si avizul MADR pentru scoaterea din circuitul agricol.
Tot din textul modificator aflam ca in extravilan se vor putea construi si spatiile pentru prelucarea, procesarea sau comercializarea produselor vegetale si zootehnice, ceea ce in traducere libera inseamna ca se vor putea edifica hale in care sa fie amplasate utilaje si/sau rafturi pentru depozitare, precum si piete/magazine de desfacere si comercializare a produselor. Avand in vedere si precizarea „zootehnic” se intelege ca se vor putea construi si abatoare sau alte asemenea pentru prelucrarea carnii. Toate acestea trebuie sa fie in legatura directa cu exploatatia agricola sau zootehnica din proximitate.
Ultima prevedere din actul normativ se refera la edificarea pensiunilor agroturistice finantate exclusiv din fonduri europene. Legiuitorul a avut in vedere cresterea gradului de absortie a finantarilor externe, prin reducerea timpului de avizare, aprobare, eliminandu-se PUZ-ul care in general conducea la extinderea termenului cu aproximativ un an de zile in plus fata de autorizarea directa.
Ar fi de subliniat faptul ca aceste modificari, benefice pentru o multitudine de investitori privati de dimensiune mica si medie ca cifra de afaceri sunt extrem de benefice, dar obliga autoritatea publica locala sa acorde o atentie sporita autorizarii lucrarilor si cu siguranta va conduce la o atentie deosebita acordata acestor autorizari din partea deconcentratelor Agentiei de Protectie a Mediului, Agentiei de Imbunatatiri Funciare sau Ministerului Agriculturii. In plus, ne asteptam la sporirea atentiei din partea Ministerului Culturii, prin deconcentratele acestuia privind siturile arheologice si diversele monumente istorice aflate de multe ori in extravilan si in proximitatea culturilor agricole. Cu alte cuvinte, chiar daca se elimina procesul de elaborare, avizare si aprobare PUZ, institutiile cu rol in avizarea investitiilor vor aplica legislatia specifica cu mai mare atentie pentru a limita interpretarile eronate ale legii de catre reprezentantii autoritatii publice locale.
Toate prevederile enuntate anterior se aplica tuturor terenurilor indiferent de clasele de productivitate, I, II, III, IV si V, clase stabilite in baza unui studiu pedologic. Chiar daca pe terenurile respective se afla rezervatii, monumente, ansambluri arheologice si istorice, in baza avizelor si acordurilor, cu respectarea zonelor de protectie se pot realiza toate constructii enuntate la care se adauga cele de infrastructura rutiera, feroviara regionala si nationala, magistrale de transport gaze sau petrol, lucrari de gospodarire a apelor, imbunatatiri funciare si toate tipurile de lucrari in zona cursurilor de apa.
Practic, prin includerea si a terenurilor din clasele de productivitate I si II creste valoarea terenului agricol productiv aflat in vecinatatea directa a unei cai de acces, iar daca investitorul este dispus sa achite contravaloarea scoaterii din circuitul agricol pentru aceste clase de teren se poate obtine autorizatia de construire.
Legea 262/2002 aduce si un nou articol 922 care se refera la schimbarea regimului juridic al terenurilor. Astfel autoritatea publica locala este cea care aproba introducerea in circuitul agricol a unui teren intravilan, iar Consiliul local poate aproba prin HCL trecerea unui teren liber de constructii din intravilan in extravilan, toate aceste actiuni fiind in baza solicitarii titularului de drept si prin comunicarea actelor de schimbare a incadrarii juridice si categoriei de folosinta catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) responsabil de Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT) pe raza careia se afla amplasamentul vizat in termenul de maxim 30 de zile de la data comunicarii ultimului act.
In urma modificarii Legii 18/1991 asa cum le-am prezentat anterior, Legea 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructie se modifica in la articolul 111 si se completeaza cu prevederea care stipuleaza ca investitiile la care nu incep lucrarile de constructie in termen de 5 ani de la scoaterea din circuitul agricol, amplasamentele in cauza revin in circuitul agricol prin efectul legii. Cu alte cuvinte, termenul de 5 ani este acoperitor pentru parcurgerea tuturor etapelor, inclusiv obtinerea finantarii pentru demararea lucrarilor de constructie si ii forteaza pe investitori sa deruleze investitia, altfel toate cheltuielile efectuate cu studii, avize, acorduri si autorizatii se pierd, amplasamentul fiind reintrodus automat in circuitul agricol.
Din punctul nostru de vedere aceste prevederi vin in sprijinul investitorilor in domeniul agrozootehnic, tinand cont ca actualizarea PUG-urilor si elaborarea PUZ-urilor reprezinta procese anevoioase, care ar putea fi simplificate prin modificarea legislatiei aplicabile documentatiilor de urbanism in cauza, fapt care se va intampla odata cu adoptarea Codului Amenajarii Teritoriului, Urbanismului si Constructiilor (CATUC), in masura in care contestarea acestuia nu va genera procese in instanta si acest act normativ, inca neadoptat, sa aiba o viata extrem de scurta, dupa aprobare pana la suspendarea efectelor si aplicarii acestuia.
In contextul deschiderii noilor programe operationale de finantare europeana pentru perioada 2022-2028 s-ar putea ca noile prevederi sa creasca interesul pentru accesarea finantarilor externe, dar poate conduce si la cresterea presiunii pe Agentiile de Dezvoltare Regionala (ADR) si majorarea timpilor de raspuns datorita volumului mare de solicitari. Vom vedea cu totii cum vor impacta aceste schimbari mediul investitional si toate domeniile vizate de completarile actualizarile actelor normative.
arh. urb. Alexandru-Cristian BALAN
Fondator One Design S.R.L. – Societate de proiectare in urbanism, arhitectura, inginerie si design