Mituri in proiectare – ep. 4 – Ma apuc fara autorizatie de construire

Poate cea mai des intalnita intentie a beneficiarilor persoane fizice este sa inceapa executia lucrarilor fara a avea autorizatie de construire mizand pe faptul ca tipul investitiei si amploarea acesteia nu este atat de importanta si de mare pentru autoritatea publica locala astfel incat „o sa mearga si asa”. Pentru a intelege mai bine de ce va trebuie sa autorizatie vom revizui etapele preliminare obtinerii autorizatiei de construire, dupa cum urmeaza:

• Obtinerea Certificatului de Urbanism prin care sunteti informati privind regimul juridic al proprietatii si regimul tehnic, in fapt conditiile in care puteti construi, forma, dimensiuni, retrageri fata de limite, regim de inaltime precum si avizele pe care trebuie sa le obtineti;
• Intocmirea studiilor de teren respectiv studiu topografic, studiu geotehnic, etc;
• Intocmirea documentatiilor pentru obtinerea avizelor de catre arhitect cu drept de semnatura;
• Depunerea documentatiilor si obtinerea fiecarui aviz in parte;
• Intocmirea proiectului tehnic (PT) si a documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire (DTAC) de catre arhitect cu drept de semnatura, inginer de rezistenta si ingineri de instalatii;
• Depunerea DTAC impreuna cu avizele la autoritatea publica locala competenta (primaria) in vederea emiterii autorizatiei de construire (AC).

Odata obtinuta autorizatia de construire se poate demara executia pentru care trebuie realizate o serie de proceduri dupa cum urmeaza:

• Alegerea unui diriginte de santier autorizat de catre Inspectoratul de Stat in Constructii (ISC);
• Notificarea Primariei privind inceperea lucrarilor de executie;
• Notificarea ISC privind inceperea executiei lucrarilor si depunerea programului de faze determinate pentru a se stabili momentele in care vor fi prezenti reprezentantii ISC;
• Pe parcursul executiei lucrarilor, la fazele determinante vor fi convocati si proiectantii, arhitect si inginer, dupa caz, pentru semnarea proceselor verbale pentru fiecare faza;
• La finalul executiei lucrarilor se realizeaza receptia acestora dintr-o comisie compusa din executant, diriginte de santier, beneficiar, reprezentantul ISC si cu invitarea proiectantilor, care in prealabil au realizat referatul continand punctul de vedere al proiectantului privind executia lucrarilor;
• In baza procesului verbal de finalizare a lucrarilor, primaria va elibera certificatul de atestare a edificarii;
• In baza autorizatiei de construire, a procesului verbal de finalizare a lucrarilor, a certificatului de atestare a edificarii impreuna cu planurile cadastrale intocmite de un inginer geodez (cadastrist) se va putea realiza intabularea constructiei la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI).

Avand toate acestea revizuite si proaspat intiparite in minte vom analiza ce probleme apar neavand autorizatie de construire sau sa incepeti executia inaintea eliberarii acesteia.

In lipsa autorizatiei de construire dirigintele de santier nu va putea intocmi documentele specifice receptiei lucrarilor pe faze determinante si nici receptia cladirii, fara de care cladirea nu va putea fi cadastrata si intabulata, astfel ca nu o veti putea vinde, transfera prin mostenire sau ipoteca. Practic, fara autorizatie de construire nu veti avea dovada ca acea cladire exista sau va apartine.

Demararea lucrarilor inainte de emiterea autorizatiei conduce la alte probleme legate de documentele conexe santierului si cladirii. Spre exemplu inceperea cu 2 luni mai devreme va conduce la alte termene decat cele anuntate la ISC, iar la momentul vizitei inspectorilor pe santier se vor aplica amenzile in consecinta. O alta problema va fi legata de semnarea documentelor de catre diriginte sau proiectanti, deoarece acestia ar trebui sa isi asume semnarea unor documente postdatate care nu corespund cu stadiul fizic si sunt pasibili de amenzi din partea ISC la care se adauga posibilitatea de suspendare a activitatii profesionale ca urmare a unor falsuri in documente oficiale, poate chiar si demararea unor procese in instanta.

In foarte multe cazuri beneficiarii privati mizeaza pe faptul ca nu vor fi reclamati de vecini. Ceea ce omit majoritatea este ca reclamatia de suspiciune asupra inexistentei autorizatiei de construire poate fi facuta de oricine, nu doar de vecini, iar politia locala este obligata sa vina pe teren, sa solicite prezentarea autorizatiei de construire si a proiectului vizat spre neschimbare, iar in lipsa acestora sa dispuna amenda si suspendarea lucrarilor. Ulterior suspendarii, continuarea lucrarilor depaseste cadrul contraventiei si se transforma in infractiune care se sanctioneaza in consecinta conform prevederilor legale.

In cele mai multe situatii in care se dispune suspendarea lucrarilor datorita lipsei autorizatiei de construire se dispune prin procesul verbal ca in termen de 90 de zile sa fie prezentat proiectul si autorizatia. In aceasta situatie tot procesul prezentat la inceputul articolului trebuie parcurs, astfel ca nu exista nici o economie financiara, ci chiar un cost suplimentar generat de amenda.

Este important de retinut faptul ca in cazul unei „intrari in legalitate” a constructiei aflate in curs de edificare sau deja edificata, aceasta poate fi dispusa doar daca constructia se incadreaza in regulamentul local de urbanism privind amplasarea in parcela, amprenta si suprafata totala. In caz contrar nu se poate autoriza si se dispune desfiintarea constructiei edificate. Astfel, ca lipsa documentatiei tehnice si autorizatiei va poate duce inclusiv in situatia de a desfiinta cladirea realizata.

Asa cum puteti observa, autorizatia de construire este doar o parte dintr-un amplu proces care se deruleaza atunci cand se construieste un imobil, existand etape premergatoare si etape post autorizatie, toate interconectate si cu diverse implicatii legale si juridice. Asadar, va recomandam sa apelati la un o echipa de profesionisti cum este cea a One Design si inca din fazele preliminare, in baza consultantei tehnice si ulterior a proiectelor si documentatiilor tehnice si a asistentei tehnice de specialitate sa puteti parcurge cu usurinta toate etapele, fara probleme si cat se poate de legal, astfel incat la finalul lucrarilor sa va bucurati de cladirea mult dorita.

arh. urb. Paul Samsonescu

Fondator One Design