Mituri in proiectare – ep. 2 – Nu vor sa imi dea autorizatie

Al doilea articol din seria mituri in proiectare se bazeaza pe o alta sintagma „nu vor sa imi dea autorizatie” utilizata de catre beneficiarii lucrarilor private in diverse situatii invocand fie un razboi personal cu un functionar public, fie o „persecutie” a autoritatii publice locale (primaria) asupra sa.

Totul este un mit. In conditiile in care documentatia tehnica respecta prevederile legale privind amplasamentul, forma, coeficientii urbanistici, a fost avizata de catre institutiile abilitate si contine toate piesele scrise si desenate solicitate conform Legii 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de construire va fi acceptata la autorizare si va primi autorizatia de construire.

Totusi sa intelegem cum se ajunge la acest mit. Totul pleaca de la dorinta beneficiarului de a obtine „niste hartii”, un subiect pe care il vom dezbate intr-un articol viitor, incercand sa eludeze cat se poate de mult din circuitul obisnuit si normal, in general in urma unor sfaturi primite de la o „relatie” asa cum am aratat in primul articol al mini-seriei.

Beneficiarul pleaca de la premiza gresita ca va depune niste documente urmand sa completeze ulterior, poate niciodata si asa va primi mult ravnita autorizatie. Doar ca Legea 50/1991 prezinta un continut cadru al documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire. In plus, in certificatul de urbanism se specifica in clar documentatiile necesare ce trebuie intocmite de catre proiectanti, arhitect si ingineri, avizele si acordurile necesare precum si diversele studii de teren. Lipsa oricarui document conduce la respingerea dosarului de catre autoritatea publica locala si vom explica in continuare.

Documentatia tehnica pentru obtinerea autorizatiei de construire are conform Legii 50/1991 un continut cadru minimal. De cele mai multe ori beneficiarul solicita doar anumite parti din aceasta, cum ar fi doar partea de arhitectura, poate si rezistenta, omitand partea de instalatii. Iata un prim motiv de respingere. Tot legat de documentatie, in foarte multe cazuri aceasta este intocmita pe baza arhicunoscutului „copy-paste” din alte documentatii facandu-se vorbire de alte sisteme constructive decat cele din planse, alte solutii tehnice pentru instalatii decat cele prezentate in scheme, samd. Desigur ca nici un referent al serviciului de urbanism nu poate sa isi asume o documentatie gresita si sa inainteze spre semnare o autorizatie de construire ale carei planuri anexa ce vor fi vizate spre neschimbare nu au legatura cu investitia prezentata.

Lipsa unor avize si acorduri solicitate prin certificatul de urbanism este un alt motiv de respingere. Atat timp cat autoritatea publica locala a solicitat un anumit aviz aceasta solicitare se bazeaza pe amplasamentul terenului si conditiile de construibilitate determinate de Planul Urbanistic General (PUG) si Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aferent si nu pe dorinta expresa a referentului sau a arhitectului sef. Avizele care prezinta conditionari, nerezolvate prin documentatiile tehnice sunt deasemeni respinse ca fiind neconforme. In aceasta categorie regasim de exemplu devierile de retele, necesitatea prezentarii modului de rezolvare a unor lucrari premergatoare sau prezentarea unor studii ce fundamenteaza solutiile proiectate.

Documentele care atesta dreptul de proprietate constituie o parte extrem de importanta si care nu poate fi neglijata. De unde poate stii autoritatea publica locala cui ii apartine terenul daca in dosar nu se regaseste actul de proprietate. Sau de unde se poate cunoaste situatia unui teren privind sarcinile sau dezmembramintele dreptului de proprietate (uz, uzufruct si distrugere) daca nu se prezinta un extras de carte funciara la zi. Este dreptul oricarui proprietar de a accepta o ipoteca asupra unui imobil (teren sau constructie), iar cel care a instituit sarcina o va mentiona in cartea funciara, astfel ca primaria nu are de unde sa afle de aceste situatii decat din documente oficiale prezentate de catre solicitantul autorizatiei de construire.

Este cunoscuta practica multor persoane fizice de „a imprumuta” si „copia” studii de teren intocmite de vecini si anexandu-le documentatiilor tehnice in ideea de a economisi niste bani si considerand ca sunt valabile. Cea mai cunoscuta practica este cea referitoare la „reutilizarea” studiului geotehnic. In majoritatea cazurilor acest studiu nu este acceptat deoarece este intocmit pe numele altei persoane decat proprietarul terenului sau prezinta informatii despre o casa construita de la zero, in timp ce obiectul documentatiei pentru care se solicita autorizatia de construire este extinderea si mansardarea, fara referiri la existenta unei constructii si situatia de fapt din teren.

Lipsa referatelor de verificare a proiectelor la cerintele esentiale de calitate in constructii reprezinta un alt motiv de respingere. Niciun verificator de proiect atestat de catre Ministerul Dezvoltarii nu va semna o documentatie care nu respecta normativele tehnice de proiectare deoarece prin semnatura si stampila aplica, verificatorul raspunde in solidar cu proiectantul pentru documentatiile si solutiile tehnice prezentate. Verificatorii refuza semnarea documentatiilor neconforme si implicit nu vor elibera referatele de verificare a proiectului, situatie in care autoritatea locala este indreptatita sa refuze emiterea autorizatiei de construire.

O alta situatie in care autorizatia de construire nu se emite se refera la incalcarea prevederilor codului civil in special cand vine vorba de retrageri si amplasarea constructiilor in vecinatatea altei proprietati sau cand ar rezulta ulterior edificarii anumite servituti pentru care nu exista acorduri notariale din partea vecinilor. Si pentru ca vorbim de acorduri notariale trebuie mentionat faptul ca aceste declaratii nu rezolva orice problema tehnica, ci doar o parte din problemele juridice.

Un alt caz des intalnit in care „primaria pune bete in roate” este atunci cand nu exista o coerenta si o succesiune logica si relationata intre actele de proprietate, studiile de teren, avizele obtinute si documentatiile tehnice intocmite, observandu-se atat neconcordante sau „adaptari” in functie de aviz, cat si ignorarea unor prevederi legale privind continutul cadru sau conditii minimale pe care documentatia trebuie sa le indeplineasca.

In functie de fiecare autoritatea locala (primarie) angajatii serviciului de urbanism pot fi mai putin rigurosi sau superficiali atunci cand vine vorba de incadrarea in regulamente si norme de proiectare. Totusi trebuie retinut faptul ca in cazul constatarii unor inadvertente grave autorizatia de construire emisa poate fi suspendata si chiar anulata din diverse motive. Este obligatia proiectantilor de a intelege prevederile certificatului de urbanism si avizelor tehnice si de a va prezenta solutiile tehnice corecte, precum si organizarea documentatiilor in scopul obtinerii autorizatiei de construire.

V-am prezentat cateva dintre motivele pentru care „primaria nu vrea sa dea autorizatie”. Lista motivelor este suficient de lunga si se bazeaza pe incalcari ale cadrului legislativ si nu pe „rea intentia” functionarilor publici din cadrul institutiei. Orice documentatie tehnica care respecta prevederile legislative in vigoare, la nivel central si local si care a fost avizata in conformitate cu regulamentele fiecarei institutii in parte va fi acceptata ca fiind conforma si se va emite autorizatia de construire. Pentru a evita situatiile neplacute, costurile ascunse, neprevazute va recomandam ca intotdeauna sa apelati la specialisti in domeniul proiectarii, persoane atestate si autorizate pentru intocmirea documentatiilor si proiectelor si care va pot prezenta toate informatiile privind procesele si modul de desfasurare a unui proiect de la achizitia terenului pana la finalizarea lucrarilor de executie.

Arh. Alexandru Cristian Balan

Fondator One Design