Inceperea executiei lucrarilor inainte de emiterea autorizatiei de construire

Autorizatia de construire este documentul emis de catre Primaria pe raza caruia se afla amplasamentul în cazul in care acesta are serviciu de urbanism propriu. In caz contrar, se inainteaza de catre primarie cererea împreună cu proiectul (propunerea) de autorizație de construire catre structura de specialitate din cadrul Consiliului Județean, redactată de persoana cu responsabilitate în domeniul urbanismului și amenajării teritoriului din cadrul primăriei. Cu ajutorul avizului emis de catre structura de specialitate a Consiliului Judetean, primaria pe raza caruia se afla amplasamentul poate redacta autorizatia de construire pentru ca ulterior, sa ii fie inaintata beneficiarului. Mai departe pot fi demarate lucrarile de construire avand o baza legala, evitandu-se astfel diferite situatii neplacute în care beneficiarul poate fi pus.

Ne confruntam din ce în ce mai des cu proiecte ce doresc a fi împlementate înainte de emiterea autorizatiei de construire, de aceea consideram ca este util a explica ce implica acest lucru prin detalierea întregului proces si a consecintelor ce urmeaza acestuia.

Astfel, autorizatia de construire se emite pe baza unei documentatii tehnice pentru obtinerea autorizatiei de construire (DTAC) în termen de maxim 30 de zile de la depunere, este parte a proiectului tehnic (PT) întocmit de un arhitect cu drept de semnatura, fiind documentul care permite beneficiarului începerea executiei lucrarilor. Dosarul ce este depus la Registratura autoritatii emitente a autorizatiei cuprinde proiectul în cauza detaliat pentru fiecare dintre cele trei specialitati (arhitectura, rezistenta si instalatii) si alte studii de specialitate, acte de proprietate, etc.

Avand în vedere acestea, dupa perioada de timp maximala mentionata anterior, proiectul este aprobat, fiind vizat spre neschimbare de autoritatea publica pe raza caruia amplasamentul se afla. De la acest punct beneficiarul, si mai departe arhitectul si toti specialistii ce au fost implicati in realizarea proiectului se angajeaza sa respecte în totalitate propunerea vizata. Modificarile mentionate mai departe se refera la oricare dintre aceste specialitati deoarece toate sunt parte a documentatiei privind autorizarea constructiei.

Referindu-ne la executia lucrarilor, pot sa apara pe parcurs modificari, insa, in cazul în care ceea ce se schimba nu influenteaza în proportie foarte mare proiectul se va impune întocmirea dispozitiilor de santier (documente intocmite si semnate de proiectantii de specialitate implicati). Daca modificarile sunt majore si se refera la conditiile impuse de Regulamentele locale de urbanism constructia trebuie reautorizata. Astfel, trebuie redepus dosarul ce cuprinde documentatia pentru autorizarea constructiei la autoritatea publica emitenta.  Toate acestea sunt posibile doar in cazul in care exista o autorizatie de construire emisa de autoritatea publica pe raza caruia amplasamentul se afla.

Regulamentele locale de urbanism reprezinta documentatii cu caracter de reglementare prin care se detaliaza sub forma unor norme tehnice si juridice modul cum constructiile pot fi realizate si de asemenea se specifica modul de utilizare al terenurilor in perimetrul studiat.

Dupa cum am specificat anterior, proiectul tehnic cuprinde documentatia tehnica pentru obtinerea autorizatiei de construire si este predat beneficiarului de catre arhitectul care a intocmit proiectul cu scopul fiind necesar constructorului pentru realizare lucrarilor de constructie, dar dupa emiterea autorizatiei de construire.

In acest sens, începerea lucrarilor înainte de obtinerea autorizatiei de construire poate aduce de la sine urmatoarele consecinte:

Beneficiarul nu are o baza legala, nu are acceptul autoritatii publice de a începe lucrarile, asadar orice cetatean poate sesiza si reclama începerea lucrarilor, iar in urma unui control, neprezentarea autorizatiei de construire poate conduce la oprirea santierului si la plata unor amenzi generoase.

Beneficiarul, neavand documentatia vizata spre neschimbare, deci aprobata de catre autoritatea publica, nu are siguranta ca proiectul este conform si respecta reglementarile prevazute în Regulamentele locale de urbanism parte a documentatiilor PUG (Plan Urbanistic General) /PUZ (Plan Urbanistic Zonal) in vigoare. Ridicarea constructiei pe baza unui proiect ce nu este sau nu poate fi aprobat sau ce trebuie sa sufere anumite modificari pentru a putea fi aprobat aduce de la sine nenumarate neconcordante între ceea ce este proiectat si ceea ce este executat. Actualizarea în executie a elementelor pentru a aduce proiectul conform celui aprobat  implica un consum mai mare de materiale si de timp, asadar, în final, un cost mai mare.

O alta observatie ce trebuie amintita este faptul ca pe toata perioada executiei se convoaca în cadrul fazelor determinante beneficiarul, arhitectul, inginerii implicati si un membru al ISC (Inspectoratul de Stat in Constructii) unde este necesar a fi prezentata, printre alte documente, si autorizatia de construire pentru ca documentul sa fie semnat de catre toti cei implicati. La finalul executiei lucrarilor pentru receptia finala pentru terminarea lucrarilor trebuie ca dosarul sa fie complet incluzand si aceste documente de verificare a fazelor determinate. Mai departe procesul va fi îngreunat deoarece constructia nu poate fi intabulata la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara de pe raza caruia se afla amplasamentul, iar pentru aceasta va trebui sa se execute o Expertiza tehnica asupra imobilului, sa se întocmeasca Cartea Constructiei, iar mai apoi sa se depuna documentatia pentru a putea fi constructia intabulata. Toate acestea reprezinta un consum mare de timp si, de asemenea, costuri suplimentare.

In incheiere, dorim sa mentionam faptul ca respectarea cadrului legal, obtinerea tuturor documentelor si desfasurarea procedurilor conform legislatiei în vigoare va ajuta la o mai buna derulare a procesului de executie al lucrarilor fara costuri suplimentare sau situatii care l-ar pune pe beneficiar într-o pozitie neplacuta.

arh. Patricia Savu,
arhitect senior One Design